Loi diagnostic immobilier : Que dit la législation en matière de diagnostics immobiliers ?

Le Dossier de Diagnostic Technique

L’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation issu de l’ordonnance du 8 juin 2005 et de la loi grenelle 2 votée le 11 mai 2010, oblige toute personne mettant un bien immobilier en vente ou en location à fournir au futur acquéreur (ou au locataire) un dossier de diagnostic technique (DDT).
Le but recherché est de protéger les acheteurs et les locataires, et d’apporter une information, la plus objective possible, sur les risques liés au bien immobilier ainsi qu’à sa performance énergétique, dès la promesse de vente ou la signature du bail.

Sanctions encourues au manquement d’un DDT

Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être présenté par le vendeur au notaire. Il est obligatoire pour la signature du compromis de vente.
Conformément à l’article 1641 du Code Civil, les vendeurs ne peuvent s’exonérer de la garantie des vices cachés en cas d’absence de l’un des documents relatifs à l’état du gaz, de l’électricité, du plomb, de l’amiante ou des termites. Leur responsabilité pénale est engagée en cas d’absence d’un de ces diagnostics.
Si l’un de ces documents venait à manquer, l’acquéreur (ou le locataire) pourrait alors procéder à l’annulation de la vente (ou du contrat de bail), demander un remboursement d’une partie du prix déboursé ou exiger une baisse du prix de vente (ou du loyer).
La sanction est prononcée par un juge si un dysfonctionnement est constaté alors qu’il n’avait pas été signalé dans le Dossier de Diagnostic Technique (par exemple, un cas avéré de saturnisme lié à la présence de plomb dans les peintures dans un bien vendu, sans qu’un Constat de Risque à l’Exposition au Plomb n’ait été réalisé).

Le Diagnostic de Performance Energétique

Seul le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) n’engage ni la responsabilité civile, ni la responsabilité pénale du vendeur car ce diagnostic est purement informatif. Néanmoins depuis le 1er janvier 2011, il est obligatoire d’afficher l'étiquette du rapport du DPE dans l’annonce immobilière, quel que soit le support retenu. Le vendeur qui n’afficherait pas le DPE dans son offre de vente est passible des mêmes sanctions que celles relatives au manquement du dossier de diagnostic technique.

Loi Boutin et loi Carrez : les spécificités du diagnostic mesurage

Si la surface habitable Boutin n’est pas renseignée dans le bail ou la superficie Carrez n’est pas renseignée dans l’acte de vente, le locataire ou l’acquéreur peut demander l’annulation du contrat de location ou de vente.
De plus, si la superficie réelle du bien est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l’acte de vente/bail, une réduction du prix/loyer de vente peut être demandée.
En revanche, s’il s’avère que la superficie réelle est en fait supérieure à celle indiquée dans l’acte de vente/bail, l’excédent de surface ne donnera lieu à aucune majoration. Mais le bailleur/vendeur qui a fait appel à un professionnel pour réaliser le mesurage pourra, dans certaines conditions, se retourner contre ce dernier pour obtenir une réparation du préjudice.

Les diagnostics immobiliers sont donc obligatoires et permettent de se prémunir de tous les risques juridiques. Ils peuvent, en plus, valoriser l’image de votre bien immobilier.