Vices cachés, responsabilité du vendeur : Le vendeur doit garantir les vices cachés s'il s'est comporté comme un maître d'oeuvre lors de l'installation d'un système de chauffage défectueux

Il arrive bien souvent que le vendeur d'un bien immobilier réalise des travaux sur son bien avant de le revendre.

Cela permet de le valoriser à un meilleur prix.

Ce n'est pas sans inconvénient, comme le révèle cette affaire : un particulier avait réalisé des travaux, en recourant à une entreprise, mais en achetant lui-même les matériaux, en concevant l'installation et en aidant à sa réalisation.

Autrement dit il s'était comporté, en pratique, comme un maître d'oeuvre, voire, pour partie, comme le réalisateur de l'installation elle-même.

Il vend l'immeuble ainsi équipé de cette nouvelle installation de chauffage, et le contrat de vente prévoit, classiquement, qu'il n'est pas garant des vices cachés qui peuvent atteindre l'immeuble vendu.

Quelque temps plus tard, un incendie se déclare, dont l'origine est le caractère défectueux de l'installation.

Les acheteurs le poursuivent en responsabilité et il invoque la clause du contrat de vente qui excluait expressément la garantie des vices cachés, espérant ainsi obtenir que les juges rejettent l'action engagée à son encontre.

Cependant, la cour d'appel considère que parce qu'il s'est comporté en qualité de maître d'oeuvre, il doit être assimilé à un vendeur professionnel, dont la caractéristique principale, en matière de garantie des vices cachés, et qu'il ne peut opposer à l'acheteur une clause excluant cette garantie, parce que le vendeur professionnel est toujours présumé connaître les vices cachés de la chose vendue.

Cette décision est approuvée par la Cour de Cassation.

En pratique donc le vendeur d'un bien immobilier sur lequel il aura réalisé des travaux en agissant comme un maître d'oeuvre doit savoir qu'il ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés.

Christophe Buffet est Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public depuis 20 ans. Il est le rédacteur de BDIDU, le blog de droit immobilier et droit de l'urbanisme, qui décrit quotidiennement l'actualité juridique et judiciaire du droit immobilier et du droit de l'urbanisme et d'un site exclusivement consacré aux aspects juridiques de la commission des agents immobiliers.