Bail de location, réduction de loyer : Le locataire peut-il obtenir la réduction du loyer si la surface annoncée dans le bail est supérieure à la réalité ?

Le locataire peut-il obtenir la réduction du loyer si la surface annoncée au bail est supérieure à la réalité ?

Les bailleurs savent que désormais les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 doivent comporter l'indication de la surface du bien qui est mis en location (l'article trois de cette loi prévoit que "le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée").

Autrement dit, dans chaque bail, le bailleur doit mentionner la surface mise à la disposition du locataire.

On pouvait considérer, jusqu'à présent, que cette mention n'avait pas grande importance, et qu'il importait peu qu'une erreur affecte la surface ainsi mentionnée.

On sait qu'à l'inverse la loi Carrez est rigoureuse dans le cas de la vente d'un bien qui a fait l'objet du mesurage prévu par cette loi, des lors que l'erreur de surface dépasse 5 %.

Mais en matière de location, les tribunaux sont en général plutôt favorables au bailleur en cette matière, et les décisions rendues jusqu'à présent considéré que le locataire ne pouvait pas véritablement se plaindre d'une erreur de surface, sauf s'il démontrait que la surface prise en location avait été un élément déterminant de l'engagement de louer. Cette preuve était en vérité pratiquement impossible à apporter et le fait est que le locataire ne s'engage pas en fonction de la surface du bien loué énoncée au bail.

Ainsi, et par exemple, la cour d'appel de Bordeaux n'avait pas admis la diminution du loyer pour un local dont la surface portée au bail était de 30 m² alors que la réalité était de 19 m².

Contrastant avec cette jurisprudence classique, la cour d'appel de Versailles vient de juger, le 7 septembre dernier que la réduction du loyer devait être appliquée, pour un local loué avec une surface annoncée de 24 m² qui était en réalité de 21,40 m², soit 12 % de moins.

Les juges ont réduit le loyer de 12 %.

Si on ne peut pas généraliser à partir d'une seule décision de justice, il reste que la prudence s'impose à partir du moment où désormais la mention de la surface du bien donné en location est expressément prévue par la loi.

Christophe Buffet est Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public depuis 20 ans. Il est le rédacteur de BDIDU, le blog de droit immobilier et droit de l'urbanisme, qui décrit quotidiennement l'actualité juridique et judiciaire du droit immobilier et du droit de l'urbanisme et d'un site exclusivement consacré aux aspects juridiques de la commission des agents immobiliers.