Quelle démarche doit suivre un propriétaire bailleur qui souhaite vendre son appartement alors ce que dernier est encore en location? Réponse de Me Marianne Piget, Avocat. Quelle démarche doit suivre un propriétaire bailleur pour vendre un appartement occupé? Maître Piget Marianne Avocat répond à la question de L'immobilier 100% entre Particuliers sur la vente d’un appartement en location

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Vendre appartement en location : Quelle démarche doit suivre un propriétaire bailleur qui souhaite vendre son appartement alors ce que dernier est encore en location?


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CatégorieFiches pratiques
ChapitreGuide juridique de la location


Me Marianne Piget vente appartement en location

Quelle démarche doit suivre un propriétaire bailleur qui souhaite vendre son appartement alors ce que dernier est encore en location? Comment donner congé à son locataire en vue de vendre son bien immobilier à un tiers ou à un enfant ?
Réponse de Maître Marianne Piget, Avocat

L'immobilier 100% entre Particuliers : Quelle démarche doit suivre un propriétaire bailleur qui souhaite vendre son appartement alors ce que dernier est encore en location?

Maître Piget : Lorsqu’un propriétaire bailleur veut vendre son appartement qui est donné à bail à un locataire, il doit donner congé à ce dernier.
Le congé peut être signifié soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier de justice.

Notez qu’un locataire de mauvaise foi peut tenir en échec le congé- le congé nul entraînant la reconduction du bail- en ne retirant pas la lettre recommandée ou en y portant une fausse signature ou une signature illisible.
En conséquence et en pratique, compte tenu de l’enjeu, il est préférable que le propriétaire qui veut vendre son bien fasse délivrer congé à son locataire par acte d’huissier de justice.
Le congé doit être donné six mois avant l’expiration du bail (Cass. 3ème civ. 29 oct. 2008 pourvoi n°04.14895). Le point de départ du préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée (cachet de la Poste) ou de la signification de l’acte d’huissier.
Si le congé est tardif et donc nul, le bail se reconduira tacitement.

  • Si le bailleur veut vendre à un tiers, le congé doit s’accompagner d’une offre de vente à son locataire (Article 15 II alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).

Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée (Cass. civ. 3ème 1er juin 2010 pourvoi n°09-65557).
Le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis (Cass.3è civ. 19 mai 2010 pourvoi n°09-13474)
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le logement.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.
Si le locataire accomplit toutes les diligences requises pour passer l’acte de vente en temps utile et que le bailleur ne souhaite plus vendre, la vente pourrait être réputée tout de même conclue par application de l’article 1178 du Code civil.
Enfin, la loi du 6 juillet 1989 n’a pas institué de contrôle préalable de la réalité de l’intention de vendre motivant le congé. Si l’appartement libéré par le locataire n’était finalement pas vendu, le locataire pourrait alors invoquer la fraude (par ex. : prix excessif proposé au locataire) et solliciter des dommages et intérêts à condition de démontrer l’existence d’un préjudice. En général, les juges refusent d’ordonner la réintégration du locataire.

  • Si le bailleur veut vendre à un de ses enfants (ou à un parent jusqu’au quatrième degré inclus) et si cet enfant ou ce parent occupe le logement pendant au moins deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis donné au locataire, le droit de préemption du locataire n’est pas applicable (article 15 II alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989).

Maître Marianne Piget est Avocat au Barreau de Grasse. Elle intervient dans différents domaines, droit de la famille, droit des contrats, droit de la consommation, droit immobilier (litiges propriétaires et locataires, achat immobilier, vente immobilière, droit de la copropriété…).


Date de mise à jour : 06/04/2011


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