Immobilier Gard, interview Me Michel Durand : « nous semblons nous diriger vers un marché équilibré par la nécessaire solvabilité de l’acquéreur»

Notaire à Bagnols-sur-Cèze dans le Gard et délégué à l’institut notarial de l’immobilier, Maître Michel Durand nous apporte son éclairage sur le marché de l’immobilier gardois.

L’immobilier 100% entre Particuliers : Bonjour, comment se porte le marché de l’immobilier dans le Gard en ce début d’année 2012 ?

Me Michel Durand : Le marché de l’immobilier dans le Gard se porte très bien en ce début d’année.
Il faut cependant rester pragmatique. Les ventes ont été dopées ces 3 derniers mois par l’annonce d’alourdissement important sur la fiscalité immobilière. Le coup de rabot fiscal sur le dispositif Scellier a apporté un flux de vente avant son entrée en application fin 2011. Il a fallu faire face à une 2ème vague de cession avant la mise en application des nouvelles taxations des plus-values. Imaginez un propriétaire qui a hérité en 1995 d’une villa qui, avant le 31/01/2012 ne paie pas de plus-value et qui, le 01/02/2012 laisse 26% du prix en taxation : « vous comprendrez au travers de ce seul exemple » la pression exercée sur les notaires en ce mois de janvier 2012.
Que sera demain ?
Nous constatons un durcissement de la fiscalité immobilière qui risque de freiner la mise en vente de biens, la remise en cause de dispositifs qui drainaient des capitaux vers l’immobilier (Scellier), la dégradation du climat économique (perte du 3A) et l’augmentation des taux d’intérêts ainsi que des conditions d’octroi de crédit plus dures qui grèvent la solvabilité des acquéreurs et tout cela dans une période de morosité qu’accompagne une année d’élection.
Moins d’offres, moins de demandes, la loi du marché (adéquation de l’offre à la demande) va mettre un certain temps à reprendre le dessus, puisqu’il y a peu nous avions un marché « vendeur », nous semblons nous diriger vers un marché équilibré par la nécessaire solvabilité de l’acquéreur.

L’immobilier 100% entre Particuliers : La refonte du PTZ+ va-t-elle, selon vous, peser sur le marché de l’immobilier gardois ?

Me Michel Durand : La distribution du PTZ+ a été en 2011 largement au-delà de ce qui avait été prévu dopant ainsi le marché de l’ancien. La refonte va avoir des répercussions importantes sur l’ancien. Il n’est pas impossible que le PTZ+ en 2012 crée une surprise bénéfique mais l’ancien sera affecté.

L’immobilier 100% entre Particuliers : En moyenne, combien faut-il compter pour devenir propriétaire d’un appartement de type F2 dans l’ancien à Nîmes ?

Me Michel Durand : Le marché est très hétérogène et d’importantes variations sont constatées selon les quartiers. Pour un F2 ancien à Nîmes (27.1% des ventes d’appartements anciens à Nîmes), il faut un budget d’environ 95.000€. Vous aurez alors un bien d’une superficie moyenne de 47m².

L’immobilier 100% entre Particuliers : Quel est le prix moyen des villas aux abords de Nîmes ?

Me Michel Durand : Le prix moyen des maisons individuelles est, en moyenne, à Nîmes de 243.000€. Il vous permet d’acquérir une maison de 110m² sur 912m² de terrain. A titre de comparaison, la villa « moyenne » aux abords de Nîmes, se négocie :

• A Bouillargues pour 220.000€ elle aura 97m² pour 502m² de terrain,
• A Clarensac pour 249.000€ elle aura 110m² pour 716m² de terrain,
• A Marguerittes pour 196.000€ elle aura 103m² pour 602m² de terrain,
• A Milhaud pour 210.000€ elle aura 103m² pur 860m² de terrain.

L’immobilier 100% entre Particuliers : Quels conseils donneriez-vous aux vendeurs ?

Me Michel Durand : Le premier des conseils : c’est d’être au prix juste ! Un produit trop cher reste sur le marché et attire le doute de l’acquéreur. Nous avons tous dans nos études des produits surévalués et nous savons généralement à quel prix ils partiront. Le deuxième conseil : entourez-vous de conseils ! Quantifiez la plus-value. Qu’elle que soit l’opération (cession, transmission) il faut la préparer consciencieusement aux risques de problèmes (fiscaux, responsabilité).