Interview Guillaume Fonteneau : Comment se constituer un patrimoine immobilier sans se tromper

Le Partenaire Européen : Quels conseils donneriez-vous aux particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine?
Guillaume Fontenau : Tout d’abord, il est essentiel de faire la distinction entre l’acquisition de la résidence principale et l’investissement locatif.
L’acquisition de la résidence principale, c’est avant tout pour se loger et JAMAIS pour faire une opération financière ou pour la recherche d’une plus-value, car pour gagner de l’argent avec sa résidence principale, il est préférable de rester locataire.
En ce qui concerne l’acquisition d’un immeuble locatif, la situation actuelle engage à une grande prudence. Il convient de sélectionner un bien situé dans une zone géographique dont le développement permettra d’assurer la location, mais surtout, il convient de négocier le prix d’acquisition du bien.
Compte tenu des prix pratiqués dans le neuf, nous conseillons quasi systématiquement de ne pas acheter actuellement.
Dans l’ancien quelques opportunités peuvent se présenter, mais l’investisseur devra veiller à obtenir un rendement locatif compris entre 7% et 9% (loyer annuel / prix de revient de l’immeuble) et devra tenir compte de l’évolution des exigences des locataires en terme de norme « environnementales ».
Derrière une rentabilité importante, l’investisseur doit intégrer l’évolution des normes de construction et donc l’obligation de réaliser des travaux dans le futur afin de préserver la valeur intrinsèque du logement. Il est indispensable d’anticiper les normes « énergétiques » RT2012 et RT 2020 pour réussir son investissement immobilier locatif.

Le Partenaire Européen : Comment réussir au mieux son crédit immobilier ?
Guillaume Fontenau : Un crédit immobilier c’est aujourd’hui mettre en concurrence les établissements bancaires afin de négocier les meilleures conditions au niveau du taux, mais surtout des frais et de l’assurance de prêt.
Il est essentiel de passer un peu de temps sur la négociation car les économies peuvent être très importantes.

Le Partenaire Européen : Selon vous, le dispositif Scellier offre-t-il de réels avantages ?
Guillaume Fontenau : Bien évidemment que le dispositif fiscal SCELLIER est attrayant, mais faut-il encore ne pas sur-payer le bien.
Aujourd’hui, le dispositif SCELLIER représente plus des 2/3 des ventes de logements neufs et les promoteurs ne se sont pas trompés. Les prix s’envolent, la localisation n’est pas toujours optimale et le rendement trop souvent médiocre.
Nous considérons, et cela depuis plus de 3 / 4 ans maintenant, que les rendements locatifs et les perspectives de plus-values sont trop faibles. Nous déconseillons régulièrement à nos clients d’investir en SCELLIER car les prix de l’immobilier neuf sont trop élevés.

Le Partenaire Européen : En matière de location meublée, quel dispositif est-il le plus avantageux en termes de réduction d’impôts : la location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnel (LMNP) ?
Guillaume Fontenau : Malheureusement, les deux dispositifs fiscaux ne peuvent être comparés car l’enveloppe n’est pas la même. Vous ne pouvez bénéficier du régime fiscal de la location meublée qu’à partir d’un investissement de 500.000€ ou 600.000€, alors que le régime fiscal de la location meublée non professionnel est accessible à tous, sans limite ou condition.

Le Partenaire Européen : Quels sont les avantages d’un investissement en SCPI ?
Guillaume Fontenau : L’investissement en SCPI a pour premier avantage de permettre à tous d’investir dans l’immobilier d’entreprise (bureau, commerce, entrepôt), investissement normalement peu accessible du fait des tickets d’entrée et dont le rendement est supérieur au rendement de l’immobilier d’habitation.
Pour dire vrai, il existe aussi des SCPI SCELLIER qui permettent d’investir dans l’immobilier d’habitation, mais nous déconseillons fortement ces investissements pour les mêmes raisons que nous déconseillons l’investissement dans l’immobilier neuf en direct.
L’investissement en SCPI permet donc de profiter des rendements de l’immobilier d’entreprise, environ 5,5%, sans devoir s’occuper de la gestion du bien. Il s’agit actuellement d’une opportunité non négligeable dès lors que l’investissement est réalisé avec précaution.
La première des précautions tient dans l’évolution actuelle des normes environnementales. Il est important d’investir dans des SCPI qui pourront s’adapter à ces évolutions.
A ce titre, nous préconisons l’investissement dans des SCPI assez récentes (car n’ayant pas de vieux immeubles dont la mise aux normes sera coûteuse) ayant pris en considération cette nouvelle donne environnementale.
Nous conseillons également l’investissement dans certaines SCPI de commerces spécialisées dans les petits commerces de centres ville des grandes métropoles nationales.

Le Partenaire Européen : Un dernier mot ?
Guillaume Fontenau : Vous pouvez trouver l’ensemble de nos conseils, des simulateurs patrimoniaux sur leblogpatrimoine.com, la première plateforme en ligne de gestion patrimoniale » : Conseil, Assurance vie sans Frais d’entrée, Crédit immobilier, Assurance de prêt, SCPI, Défiscalisation, Investissement immobilier.

Guillaume Fonteneau est spécialisé en gestion de patrimoine indépendant. Il est le fondateur du site www.leblogpatrimoine.com.