Ce qu’il faut faire pour bien vendre son logement


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CatégorieFiches pratiques
ChapitreImmobilier entre particuliers


Le choix des photos est essentiel pour vendre un bien immobilier

Pour vendre au meilleur prix et le plus rapidement possible, le vendeur doit faire la différence. Comment? L’immobilier 100% entre particuliers vous dévoile les stratégies gagnantes.

 

Les photos : un élément clé pour vendre votre bien immobilier

Ne vous est-il jamais arrivé de stopper devant la vitrine d’une agence immobilière l’œil attiré par la photo d’un bien immobilier ? Même si vous n’êtes pas à la recherche d’un logement à acheter, vous vous arrêtez et vous consultez l’offre. La photo, le prix, le type de bien, la surface habitable, la localisation….voilà le chemin que votre regard parcourt inconsciemment. Et même si vous vous sentez bien chez vous et que vous n’avez nullement le projet de déménager, vous vous mettez à rêver, à vous imaginer vivre dans cet intérieur ou ce jardin qui parait si agréable.

 

Les photos attirent l’œil. Elles sont donc indispensables pour donner envie aux acheteurs potentiels de découvrir votre annonce. Et pour le vendre au meilleur prix. Gardez toujours en mémoire qu’elles sont un des éléments clé de l’annonce.

 

Pour la première photo, choisissez la plus belle, celle qui valorise le plus votre bien. Si vous avez la chance d’avoir une piscine, un jardin arboré, une terrasse végétalisée, une vue panoramique ou un intérieur de rêve avec de belles baies vitrées il ne vous sera pas difficile de choisir une photo qui mette en valeur votre logement. Si en revanche votre appartement est plus banal, sans attrait particulier, il va vous falloir faire preuve de plus d’ingéniosité. Des petits détails parfois tout simples peuvent faire la différence : un bouquet posé sur une table, des jolis cousins, des plantes vertes. Inspirez-vous des photos de magazine pour piocher des idées.

 

Choisissez avec soin le meilleur moment pour prendre en photo votre maison ou votre appartement. N’hésitez pas à faire des clichés à plusieurs moments de la journée, voire à différentes saisons.

Quelques règles pour des photos vendeuses :

  • Prenez votre bien en photo en pleine journée, à un moment où la luminosité est la plus belle.
  • Rangez minutieusement la pièce qui vous photographiez.
  • Si vous avez un jardin, tondez l’herbe, taillez les haies, sortez les chaises longues pour le rendre plus attractif possible
  • Utilisez un appareil de qualité.
  • Préférez les formats horizontaux aux verticaux
  • Soignez vos angles de vue

 

Ce qu’il faut proscrire à tout prix :

  • Les volets fermés,
  • La lumière artificielle,
  • Les pièces en désordre,
  • Les photos avec des personnes (enfants, conjoints, amis…)
  • Les photos sombres ou surexposées,

 

Certains sites, comme celui de L’immobilier 100% entre particuliers, offrent la possibilité aux vendeurs de publier plusieurs photos. Une aubaine à saisir mais il faut toujours avoir l’exigence d’opter pour des photos de qualité.

Photographiez autant que possible l’extérieur et l’intérieur de votre bien pour donner aux acheteurs potentiels un panorama le plus complet possible de votre habitation.

Si votre logement est un appartement, n’hésitez pas à prendre en photo la façade de l’immeuble.

 

Pour l’intérieur, l’idéal est de prendre au moins une photo par pièce. Pour les pièces principales, vous pouvez en prendre plusieurs en changeant de points de vue afin de donner une bonne idée des volumes. Attention aux photos trop similaires, vos visuels doivent être parlants et présenter un intérêt pour l’acheteur. Pour chaque pièce, demandez-vous quels sont les atouts de votre bien (un beau parquet, une vue dégagée, une cheminée, une cuisine équipée, des poutres apparentes…) et essayez de les mettre en valeur sans vous focalisez uniquement sur ses éléments.

 

Même si la logique voudrait qu’il fasse afficher les photos en partant de l’extérieur pour aller vers l’intérieur et en commençant par les pièces principales (salon, cuisine, chambre, salle de bain…), rien de vous oblige à respecter cette règle à la lettre. Mettez en premières photos celles qui mettent le plus en avant les atouts de votre bien : une vue dégagée, une belle terrasse ou un joli jardin, puis une cuisine si elle est bien agencée, le salon, les chambres et en dernier l’immeuble si le bâtiment n’est pas très beau. Sachez aussi éviter certaines photos si vous pensez qu’elles peuvent nuire à l’image de votre bien (une façade d’immeuble peu valorisante, une salle de bain vieillissante…).

 

Vente d’un bien immobilier : fixer le bon prix dès le départ

Autre élément indispensable pour vendre aujourd’hui son bien immobilier au meilleur prix, et sur lequel vous, en tant que vendeur, avait la main : le prix de vente. Celui-ci doit être le plus juste possible. Si votre bien est affiché trop cher, vous ne trouverez pas d’acquéreur. Les acheteurs potentiels ont une bonne connaissance des prix du marché et contrairement à une certaine époque où tout se vendait à n’importe quel prix, ils ne soient plus prêts aujourd’hui à payer pour un bien surestimé. Ils sont prêts à acheter oui mais uniquement au meilleur prix.

 

Résistez à la tentation d’afficher un prix élevé en première intention, en vous disant que vous le baisserez dans quelques mois ou que vous êtes prêts à le négocier. D’une part parce que vous raterez des visites et d’autre part parce que les acheteurs se méfient des biens qui restent longtemps en vitrine. Avec le système d’alerte mail, les acheteurs potentiels sont informés dès un bien correspondant à leurs critères de recherche est en vente. C’est à ce moment que les chances de vendre sont les plus importantes.

 

Définir le meilleur prix de vente n’est pas une mince affaire. De nombreux éléments entrent en ligne de compte : l’emplacement, l’état général du bien et/ou de l’immeuble, l’exposition, la surface habitable, le DPE… Dans un même quartier, les prix peuvent afficher de fortes variations selon que le bien soit une maison ou un appartement, qu’il soit exposé au sud ou au nord, qu’il offre des possibilités d’agrandissement, que la vue soit dégagée ou pas. Même à l’intérieur d’un même immeuble, le prix peut varier selon que l’appartement se situe au premier ou au dernier étage.

 

Les vendeurs qui choisissent de vendre par eux-mêmes peuvent consulter les baromètres de prix disponibles sur internet pour définir le prix de vente de leur habitation. Prudence toutefois, les fourchettes de prix sont informatives et ne peuvent constituer en aucun cas une évaluation précise de la valeur du bien. 

 

Même s’il désire vendre en direct, rien n’empêche le vendeur de demander une estimation du prix de son bien à un agent immobilier. Attention de choisir une agence proche de l’endroit où se situe l’habitation à vendre. Les agents connaissent bien leur secteur géographique, mais moins les zones plus éloignés. Il faut donc sélectionner un agent qui travaille dans le quartier pour avoir une estimation du prix la plus juste possible.

 

Une autre façon d’estimer la valeur de son bien immobilier est de demander conseil à un notaire. Cet officier public, parce qu’il est l’interlocuteur incontournable de toute vente immobilière, a une parfaite connaissance des prix du marché. Contrairement aux agents immobiliers qui voient l’opportunité de décrocher un mandat, le notaire est impartial et ses conseils sont précieux. Cela peut être l’opportunité aussi pour le vendeur qui n’en a pas de choisir un notaire. Ce professionnel va de toute façon l’accompagner tout au long de la transaction, puisqu’il sera en charge, entre autre, de la rédaction de l’acte de vente.

En choisissant en aval un notaire, le vendeur bénéficie d’un maximum de renseignements et ses droits seront défendus notamment au moment de la signature du compromis de vente.

 

Bon à savoir. Ne pensez pas faire des économies en passant par le notaire de l’acquéreur. Lors d’une transaction immobilière, les frais de notaire sont identiques que le vendeur et l’acheteur prennent le même notaire ou qu’ils aient chacun le leur. Les deux professionnels se partagent en effet les frais.

 

Préparer un dossier de vente qui rassure l’acheteur

Certains vendeurs n’y pensent pas, pourtant préparer en amont un dossier de vente permet de mieux savoir parler de son logement (date des travaux entrepris, montant de la taxe foncière, résultat du DPE…) et de rassurer l’acheteur. Une étape importante pour vendre au meilleur prix son bien immobilier et dans les meilleurs délais.

Le dossier doit comporter tous les documents importants qui concernent le bien comme :

  • Les différents diagnostics immobiliers
  • Les factures des travaux entrepris ainsi que les différents contrats d’entretien
  • Les derniers avis de la taxe foncière
  • Les dernières factures de gaz et d’électricité

 

Joignez à votre dossier un plan de votre logement si vous en avez un avec les surfaces habitables, la disposition des pièces et leur orientation.

 

Si le bien est en copropriété, votre dossier de vente doit également comprendre le règlement de copropriété, le décompte des charges, le compte rendu des dernières assemblées générales ainsi que les coordonnées du syndic.

 

Anticipez les éventuelles questions de l’acheteur pour savoir y répondre :

Quelle est la surface exacte de la parcelle ?

Les travaux sont-ils encore garantis ?

Le bien est-il soumis à des servitudes ?

Quel est l’état de la toiture ? Du chauffage ?

Des projets d’aménagement sont-ils prévus dans le quartier ? (construction d’une clinique, d’une école, d’une piscine, d’une ligne de tram….).

 

Soignez la visite de votre bien immobilier

Faire visiter son bien immobilier exige un minimum de savoir-faire. Votre comportement peut influencer positivement comme négativement sur la décision de l’acheteur potentiel. La première impression est très souvent décisive, soyez donc très vigilant. Même si vous vendez à contre cœur votre bien immobilier, vous devez être le plus accueillant et disponible possible. Sachez trouver la juste mesure : votre visiteur doit se sentir à l’aise, guidé et libre à la fois.

 

Quelques règles à suivre pour réussir la visite d’un bien immobilier :

Avant l’arrivée de l’acheteur potentiel, rangez et nettoyez soigneusement votre logement, intérieur comme extérieur. Non seulement l’espace paraitra plus grand mais en plus cela rassurera votre visiteur.

Aérez toutes les pièces et faites rentrer la lumière au maximum.

Retirez les photos et les objets trop personnels qui pourraient mettre mal à l’aise votre visiteur.

Rendez votre bien le plus agréable possible. Déposez un bouquet de fleurs sur la table de la cuisine ou du salon, allumez la cheminée si la visite se fait en hiver, sortez les transats si elle se passe en été.

Soyez sur place avant l’acheteur potentiel et accueillez-le avec le sourire.

Dans l’idéal commencez la visite par les pièces principales, séjour, salle à manger, puis poursuivez par les chambres, la salle de bain, le garage, la cave… Si vos combles sont aménageables, précisez-le. Au fur et à mesure de la visite abordez différents points : la surface habitable, l’exposition, les éventuels travaux qui ont été entrepris, les équipements fournis…

Présentez votre dossier de vente et répondez honnêtement à toutes ses questions. Ne niez pas les points négatifs mais sachez mettre en avant les atouts de votre bien (proximité de commerces, quartier paisible, toiture refaite…) sans en faire trop toutefois. Pensez à adapter votre discours au visiteur. Les besoins et les intérêts ne sont pas les même selon l’âge et la situation de l’acheteur potentiel (jeune couple avec enfants, personne âgée…).

 

Une fois la visite terminée, proposez à votre acheteur potentiel de refaire seul un tour du propriétaire. S’il est en couple il aura sans doute besoin de discuter avec son partenaire. Dites-lui que vous l’attendez dans la cuisine ou le jardin et que vous êtes à sa disposition pour toutes questions supplémentaires.

Prévoyez du café, du thé, ou une eau gazeuse à offrir au terme de la visite. Cela vous permettra d’échanger avec l’acquéreur potentiel et éventuellement d’entamer la négociation.

Il est rare toutefois qu’un acheteur se décide tout de suite. Proposez-lui de revisiter le bien à un autre moment s’il le souhaite.

Enfin ne faites pas croire à votre visiteur que nous n’êtes pas pressé de vendre, cela est rarement le cas, en revanche laissez-lui entendre que d’autres particuliers semblent intéressés et qu’ils vous ont contacté pour visiter le bien.

 

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Date de mise à jour : 26/01/2019

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