La garantie des vices cachés


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CatégorieFiches pratiques
ChapitreImmobilier entre particuliers


La présence non signalée de termites est considérée comme un vice caché

A la suite de l’achat d’un bien immobilier, les acquéreurs disposent d’une garantie légale appelée garantie des vices cachés. Dans le cas où un défaut survient après la transaction (à condition que celui-ci soit caché) la garantie s’applique et protège les acheteurs.

La notion de vice caché en immobilier

Un vice caché ne correspond pas à un vice camouflé par le vendeur, il s’agit d’un vice qui n’est pas apparent. Afin d’être reconnu comme vice caché, le défaut en question doit répondre aux exigences suivantes :

  • Etre caché, c'est-à-dire non apparent lors de l’achat ;
  • Etre antérieur à la vente ;
  • Etre présent au moment de l’achat ;
  • Rendre le bien immobilier inapte à son usage initial ou en diminuer fortement la valeur (l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou pas au même prix)

A partir de la date de découverte de la faille, l’acquéreur dispose d’un délai de 2 ans pour assigner une action en justice contre le vendeur, qu’il soit professionnel ou particulier.

Quels sont les recours de l’acheteur immobilier en cas de vice caché

A la découverte d’un vice caché, l’acquéreur peut intenter deux types d’action :

  • Une action dite « rédhibitoire » : il s’agit de l’annulation du contrat de vente. L’acquéreur restitue le bien acheté contre le remboursement de ce dernier ainsi que les différents frais liés à la vente.
  • Une action dite « estimatoire » : il s’agit de la diminution du prix de vente. L’acquéreur réclame une diminution du prix payé. Pour cela il peut faire appel à un expert qui évaluera le montant de cette exonération.

Au-delà la restitution du bien ou la diminution de son prix, l’acheteur est en droit de demander en justice des dommages et intérêts dans le cas où il aurait subi un préjudice.

Pour en savoir plus sur les recours dont dispose l’acheteur qui constate l’existence d’un vice caché, retrouvez notre interview de Me Bruno Traesch, avocat.

Achat immobilier : exemple de vices cachés

Détectée une fois le bien acquis, la présence de termites, d’amiante ou de plomb non signalée dans le DDT (dossier de diagnostics techniques) est considérée comme  un vice caché.

Si vous êtes vendeur, pensez à faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires. Vous serez ainsi exonéré de la garantie des vices cachés. 

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Date de mise à jour : 11/12/2014


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