La différence entre promesse et compromis de vente


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CatégorieFiches pratiques
ChapitreImmobilier entre particuliers


L’acheteur et le vendeur peuvent choisir de signer une promesse ou un compromis de vente

Souvent confondus, la promesse de vente et le compromis de vente sont deux documents pourtant bien différents en ce qui concerne les conséquences pour l’acheteur. Seule similitude : dans le jargon immobilier et notarial, tous deux sont des avant-contrats.

 

La promesse de vente : c’est quoi exactement ?

Non obligatoire, la promesse de vente, ou « promesse unilatérale » de vente est un document engageant le vendeur à réserver son bien immobilier à un potentiel acheteur. Cet engagement, limité dans le temps (généralement de deux à trois mois), est également assorti d’un prix ferme et définitif.

 

La promesse de vente ne peut donc pas être rompue par le vendeur, mais l’acheteur peut en revanche se désister à tout moment. Pour bénéficier de cet avantage, l’acquéreur éventuel doit verser au vendeur une indemnité dite « indemnité d’immobilisation ». Celle-ci représente environ 10 % du prix de vente et sera retirée de la somme due. Notez toutefois qu’en cas de désistement de l’acheteur, le vendeur conserve cette indemnité à titre de dédommagement.

 

Pouvant être signée sous seing privé, la promesse de vente nécessite toutefois d’être réalisée par un notaire (acte authentique) si l’engagement de vente est supérieur à 18 mois. Attention, pour être valable, la signature sous seing privé doit faire l’objet d’un enregistrement auprès du centre des impôts du vendeur ou de l’acheteur sous dix jours maximum. Le coût de cet enregistrement (125 €) est dû par l’acquéreur.

 

 

Le compromis de vente : un avant-contrat qui engage autant le vendeur que l’acheteur

Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente engage vendeur ET acheteur. Parfois appelé « promesse synallagmatique de vente » (synallagmatique : qui comporte une obligation réciproque), le compromis vaut vente, les deux parties s’engageant fermement pour une transaction à un prix donné. En cas de désistement de l’une d’elles, l’autre partie peut engager un recours en justice et demander en plus du règlement de la vente, le paiement de dommages et intérêts.

 

Cet avant-contrat donne lieu au versement d’un dépôt de garantie par l’acheteur. Celui-ci, représentant de 5 à 10 % du prix de vente, est défalqué de la somme à régler une fois la vente finalisée.

 

 

Avant-contrat de vente immobilière : les clauses suspensives et les possibilités de rétractation

Il est possible d’insérer des clauses suspensives dans les avant-contrats, qu’il s’agisse d’une promesse ou d’un compromis. Toutefois, cette décision doit être bilatérale.

 

Énumérant la ou les possibilités de nullité du contrat, elles peuvent concerner aussi bien la découverte éventuelle d’une servitude d’urbanisme grave que l’accès au crédit de l’acheteur (si celui-ci lui est refusé). Si l’une des clauses suspensives se réalise, l’avant-vente est annulée et les sommes éventuellement versées par l’acheteur lui sont restituées.

 

Le compromis de vente peut également intégrer, sur accord bilatéral, une « clause de dédit ». Celle-ci permet, à l’une ou l’autre partie, de renoncer à la transaction sans donner de motif, mais en payant une somme convenue lors de la signature du compromis.

 

Dans tous les cas, si vous êtes l’acheteur, vous disposez d’un délai légal de rétractation de 10 jours. Celui-ci débute, pour un acte authentique (signé devant notaire) le lendemain de la remise en main ou de la signature, et le jour de la première présentation de la lettre recommandée en cas d’acte sous seing privé.

 

En cas de rétractation durant ce délai, le vendeur ne peut pas exiger le versement d’indemnité et toutes les sommes que vous avez versées doivent vous être restituées. Attention, ce renoncement doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception.

 

Publié par Anne Maurel


Date de mise à jour : 03/02/2019

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