Investir en Denormandie


Bookmark and Share Diminuer la taille Agrandir la taille Envoyer à un ami Imprimer

CatégorieFiches pratiques
ChapitreLois - Taxes


Le Denormandie vise à revitaliser le centre-ville de certaines communes moyennes

Venant compléter le Pinel ancien, le dispositif Denormandie est destiné à encourager l’investissement locatif, mais surtout la rénovation de biens locatifs dans les villes moyennes. Découvrez tout sur cet avantage fiscal en vigueur depuis le 1er janvier 2019.

 

Immobilier locatif : l’avantage fiscal Denormandie, pour qui et où ?

S’inscrivant dans les mesures visant à revitaliser les centres de certaines villes moyennes, le dispositif Denormandie, du nom de l’actuel ministre de Logement, est venu prendre la place du dispositif « Cosse ». Offrant diverses réductions d’impôts selon les conditions, il vise à encourager la rénovation des logements anciens et dégradés de ces villes en souffrance. Ceux-ci, étant destinés à être loués à bas prix.

 

Le ministère du Logement estime que sur presque 3 millions de logements vacants aujourd’hui, environ 15 % sont vétustes voir dangereux. Ce dispositif Denormandie, applicable pour 2 ans, devrait donc réduire le nombre de ces derniers. Une bonne idée pour les spécialistes, mais à condition de savoir choisir la ville d’investissement parmi les communes concernées.

 

Achat immobilier : les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Denormandie

Comme tout dispositif fiscal visant à encourager les investissements locatifs, le Denormandie nécessite de respecter certaines conditions pour y accéder.

 

En premier lieu, vous devez acquérir un logement dans l’une des 222 communes de France qui sont actuellement concernées. Celles-ci sont les villes qui ont soit signé avec l’Etat une convention « Action cœur de ville » ou se sont engagées dans l’opération de revitalisation du territoire (loi Élan). Il peut s’agir de certaines préfectures ( Troyes, Chartres, Épinal, Périgueux…) ou de villes accueillant moins de 20.000 habitants (Pontivy, Pamiers, Issoire…).

 

Vous devez ensuite effectuer des travaux de rénovation dans le logement acquis pour au moins 25 % de la facture totale de l’opération. Une facture toutefois limitée à 300.000 € et à deux opérations par an.

 

Pour finir, vous devrez vous engager à louer votre logement pendant 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier d’une réduction d’impôt représentant 12, 18 ou 21 % du total de votre investissement (comprenant le prix d’achat, les frais de notaire et les travaux). De plus, ce dispositif est également doté de plafonds de loyers (actuellement calqués sur ceux en vigueur dans la loi Pinel) et de ressources des locataires qui ne peuvent être ni vos ascendants ni vos descendants.

 

Investissement locatif : comment profiter au mieux du dispositif Denormandie ?

Avant de vous lancer, et comme tout investissement locatif, il est nécessaire de vous renseigner sur la rentabilité locative, mais également sur l’existence d’une demande locative et sur les perspectives de la commune.

 

Dans les conditions d’obtention de ces avantages fiscaux, ces deux derniers points sont particulièrement importants. Le risque étant de perdre tout espoir de plus-value à la revente.

 

Sur les 222 communes actuellement concernées, les professionnels n’en ont recensé qu’une trentaine pouvant assurer cette rentabilité. Il s’agit d’Ajaccio, Angoulême, Arpajon, Bastia, Belfort, Besançon, Boulogne-sur-Mer, Chalon-sur-Saône, Cognac, Corbeil-Essonnes, Évreux, Limoges, Marmande, Melun, Mulhouse, Saint-Michel-sur-Orge, Sarrebourg, Sarreguemines, Toul, Vesoul.

 

Pour arriver à ce résultat, trois critères ont été pris en compte :

  • Le score de rentabilité brut (en se basant sur un emprunt sur 20 ans au taux de 1,5 % et les loyers médians) ;
  • Le score de risque de dépréciation de la ville (en se basant sur la variation du nombre d’habitants sur 15 ans, le taux de chômage, la part des jeunes dans la population et la variation des prix du département) ;
  • Le score de risque de location (en se basant sur la part de logements vacants et sur la part de locataires pouvant entrer dans le dispositif).

 

Mais certaines villes ont, en plus de ces critères, l’avantage d’avoir une politique plus attractive pour les investisseurs. C’est le cas de Mulhouse (qui fait partie du classement), mais également de Brive-la-Gaillarde ou de Tulles où, grâce à la municipalité, les propriétaires bailleurs bénéficient de nombreuses subventions d’aide à la rénovation auprès de l’Anah (Agence nationale de l’habitat).

 

Attention toutefois, si les logements sont aussi peu chers dans ces villes, c’est bien parce qu’elles renferment déjà un nombre important de propriétaires. Les locataires y sont moins nombreux et sont souvent des ménages moins fiables économiquement. Dans les faits, parmi les villes où il est préférable d’investir, plusieurs ont vu les prix de l’immobilier s’effondrer en 10 ans : Corbeil-Essonnes -23,1 %, Mulhouse -22,1 %, Limoges -12,3 %, Besançon -12,2 %, Saint-Michel-sur-Orge -11,8 %, Melun -10,9 %. Prudence donc…

 

Et ne négligez pas non plus l’état de l’immeuble ainsi que l’attractivité de l’environnement (commerces, transports, écoles…).

 

Publié par l’équipe éditoriale de


Date de mise à jour : 16/02/2019

L'IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS - Tous droits réservés 2019

Vendez votre bien entre particuliers
Créez une alerte immobilière


Annonces de  Maisons entre particuliers

Annonces d' Appartements entre particuliers

Annonces de  Terrains entre particuliers

Annonces de  Commerces entre particuliers