Le propriétaire bailleur peut-il résilier le contrat de bail en cours de location ? Réponse de Me Marianne Piget, Avocat


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CatégorieFiches pratiques
ChapitreGuide juridique de la location


Me Marianne Piget Avocat

Comment résilier un contrat de bail en cours de location? Dans quels cas de figure cette résiliation peut-elle intervenir?
Réponse de Maître Piget Marianne, Avocat

Le propriétaire bailleur peut-il résilier le contrat de bail en cours de location ?

Maître Piget : Oui. La résiliation judiciaire met fin au contrat de bail pour l'avenir. La résiliation est toujours appréciée par le tribunal d’instance en fonction de la gravité des manquements du locataire.

Un propriétaire peut solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail en cours en s’adressant au Tribunal d’Instance du lieu du domicile de son locataire dans les cas suivants :

  • Pour défaut de paiement du loyer par le locataire :

En effet, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus dans le bail. En conséquence, quand le locataire ne paye pas son loyer, le propriétaire peut demander la résiliation du contrat de bail en cours (article 1728 du Code civil).
Pour ne pas avoir à soumettre le prononcé de la résiliation du bail à l’appréciation du juge, le propriétaire aura pris soin d’insérer dans le contrat de bail une clause résolutoire qui s’imposera au juge d’instance. La résiliation du bail sera alors acquise, de plein droit, deux mois après un commandement de payer, délivré au locataire par huissier de justice, demeuré infructueux (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Cependant, le juge pourra paralyser le jeu de la clause résolutoire en accordant, même d'office, des délais de paiement dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (alinéa 1) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (Cass. civ. 3ème 16 févr. 2011 pourvoi n°10-14945).
La clause résolutoire insérée au contrat de bail peut également viser le non-versement du dépôt de garantie et la non-souscription par le locataire d’une assurance des risques locatifs.
En revanche, en cas de retards répétés ou systématiques dans le paiement du loyer, la résiliation du bail reste soumise à l’appréciation du juge d’instance, qui doit alors constater que la répétition de ces retards dans le paiement du loyer constitue un manquement grave à l'obligation du locataire de paiement régulier de son loyer (Cass.3è civ. 4 mai 2010 pourvoi n°09-13633).

  • Pour abus de jouissance du locataire :

Le locataire est tenu d'user paisiblement du bien loué et suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de bail d'habitation. Par exemple et sur le fondement des articles 7 b de la loi du 6 juillet 1989 et 1729 du Code civil, le propriétaire peut poursuivre en justice la résiliation du contrat de bail quand le locataire trouble la jouissance de ses colocataires, ne respecte pas la tranquillité de ses voisins, a un comportement agressif envers son bailleur ou transforme les lieux loués.

  • Pour dégradations des lieux loués ou commises dans les parties communes :

Le locataire est responsable des dégradations qu’il cause personnellement pendant son occupation du logement et ce dans les parties privatives comme dans les parties communes de l’immeuble. Par exemple, le locataire est responsable des dégradations commises dans les parties communes par les déménageurs.
En outre, le locataire est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires (article 1735 du Code civil)
Par exemple, un propriétaire bailleur peut demander la résiliation d'un bail d'habitation pour manquement à l'obligation d'usage paisible des lieux loués commis par les enfants de ses locataires (C. cass. 3ème ch. civ. 10 nov. 2009, pourvoi n°09-11027 sur la responsabilité des parents pour les agissements des enfants qu'ils hébergent).

Maître Marianne Piget est Avocat. Parmi ses activités dominantes figurent les questions relatives au droit immobilier (litiges propriétaires locataires, achat immobilier, vente immobilière, droit de la copropriété…).


Date de mise à jour : 29/03/2011


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