Certaines zones en France sont des « zones tendues », c’est-à-dire que le marché immobilier est si tendu que les prix de vente et les loyers sont très élevés. Pour pallier ces prix, il existe un encadrement des loyers qui empêche les propriétaires de fixer les loyers au-dessus d’un montant maximal. Comment cet encadrement des loyers influence-t-il l’investissement immobilier ?
L’encadrement des loyer : genèse et objectifs
Dans son programme électoral, François Hollande place l’encadrement des loyers comme une mesure visant à soutenir le pouvoir d’achat des ménages et à lutter contre l’inégalité face au logement. Le décret a été publié au Journal officiel en juillet 2012, mais n’entre vraiment en œuvre qu’avec la loi ALUR de 2014. L’encadrement des loyers en zones tendues est d’ailleurs l’une des mesures phares de la loi. Cependant, cet encadrement s’est arrêté en 2017.
Il a, finalement, été remplacé par une expérimentation sur 5 ans qui apparaît à l’article 140 de la loi ELAN. La loi ELAN a été adoptée le 23 novembre 2018 et, depuis, de nombreuses villes et communes ont adopté l’encadrement des loyers. Ce fut d’abord Paris, puis Lyon et Villeurbanne en 2021. On peut aussi citer comme villes qui ont adopté cet encadrement Grenoble, Bordeaux et Montpellier. Désormais, la loi du 21 février 2022 a établi la durée de l’encadrement des loyers à 8 ans.
Encadrement des loyers : effets et fonctionnement
L’encadrement des loyers a une longue histoire derrière lui, et notamment un échec. Pourtant, il revient en grâce auprès des grandes métropoles françaises. Comment cela s’explique-t-il ? Revenons sur la genèse de la réforme, ses objectifs et son fonctionnement.
Objectifs
En proposant cette réforme, François Hollande entendait donc soutenir le pouvoir d’achat des ménages français et réduire les inégalités face au logement. Le décret visait, plus particulièrement, à mettre fin aux fortes augmentations des prix du marché locatif privé qui rendait les conditions de logement de plus en plus difficile pour les ménages, en particulier les plus fragiles.
Cet encadrement, qui a été abandonné en 2017, est revenu au goût du jour avec la crise et les difficultés économiques rencontrées par les Français. C’est donc toujours contre les mêmes difficultés que se bat l’encadrement des loyers.
Fonctionnement
L’encadrement des loyers vise à lutter contre les propriétaires profitant de la faible disponibilité de logement dans leur zone en plaçant leur loyer très haut. Pour empêcher ce genre de comportement, la préfecture va définir un loyer médian, de référence. Ce loyer varie en fonction du type de logement : meublé ou vide, nombre de pièces, secteur géographique, période de construction de l’immeuble où se trouve le logement.
Le dispositif est mis en place sur la base du volontariat. Cependant, toutes les villes ne peuvent pas le mettre en place même si elles le souhaitent. Elles doivent être éligibles à un certain nombre de critères qui ont été fixés par la loi ELAN à l’article 140.
- Un écart très important entre le niveau moyen du loyer constaté dans les logements privés et celui appliqué dans les logements sociaux
- Un niveau de loyer médian élevé
- Un niveau de logements en construction ou en projet faible
- Des perspectives faibles de construction de logement dans les agendas des villes et une faible perspective d’évolution
Le loyer ainsi fixé par le propriétaire pourra être contesté par le locataire dans les 3 premiers mois du bail. Si le loyer est supérieur de 20 % par rapport au loyer de référence, le locataire peut demander une baisse. A contrario, si le loyer est inférieur de 30 %, le propriétaire est en droit de le réévaluer.
Effets sur l’investissement
En contraignant les propriétaires sur les loyers, le risque est de détourner les investissements du marché de l’immobilier et ensuite, de diminuer l’offre de logements locatifs privés. En effet, l’encadrement des loyers diminue la rentabilité des investissements immobiliers puisque les propriétaires ne peuvent plus fixer les loyers aussi haut qu’ils le souhaitent.
Cependant, on remarque vite que cet encadrement des loyers n’est pas suivi par beaucoup de particuliers, dès qu’on va sur un site de petites annonces. La raison est assez simple, il n’y a pas de contrôle et les vendeurs sont laissés assez libres. Cependant, cette liberté commence peu à peu à prendre fin et on voit une volonté de renforcement de l’encadrement des loyers chez le gouvernement.
Depuis le 1 avril 2022, l’affichage du prix maximum fixé par l’encadrement des loyers est obligatoire sur les annonces immobilières. La mairie de Paris est, quant à elle, prête à sanctionner elle-même les bailleurs abusifs.
Ainsi, cette loi qui n’était pas forcément respectée va devenir une variable non-négligeable du décor immobilier et les investisseurs vont devoir la prendre en compte. Une étude menée en 2018 montre d’ailleurs que les Français seraient moins prêts à investir en 2019 avec le retour de l’encadrement des loyers (étude menée par LocServices.fr).
Le complément de loyer
L’encadrement des loyers va donc diminuer la rentabilité que vous pouvez espérer tirer de vos logements. Cependant, il semble y avoir des moyens de contourner cet encadrement. Le premier est de louer en tant que saisonnier ou avec un bail de logement de fonction, le second est le complément de loyer.
Si vous arrivez à prouver que votre logement le mérite, vous pouvez augmenter la valeur de votre loyer, même au-dessus du montant de référence. Ce complément de loyer peut être mis en place si le logement bénéficie d’équipement et de spécialités qui justifient ce prix plus élevé. Cela peut être une piscine, un jacuzzi, mais aussi, et plus simplement, une place de parking, un balcon ou une vue exceptionnelle.
Ainsi, il peut être avantageux de prévoir des travaux à l’intérieur de votre logement pour pouvoir placer votre loyer un peu plus haut que ce que vous souhaitiez et ainsi atteindre vos objectifs de rentabilité financière.
Sanctions en cas de non-respect
Des sanctions sont prévues en cas de non-respect de l’encadrement des loyers à l’encontre des bailleurs :
- Le préfet peut demander l’abaissement du loyer et le remboursement du loyer déjà perçu
- Si refus, le bailleur s’expose à une amende de 5 000 € s’il est particulier et de 15 000 € si c’est une personne morale
- Le locataire peut lui-même saisir la justice pour une diminution de son loyer
Le contrôle du respect de l’encadrement des loyers se fait désormais plus strict, il semble donc important de le prendre en compte pour ne pas s’exposer à ce genre de sanctions.
