Encadrement des loyers Europe : Allemagne, Suède, Pays-Bas, Suisse, comment nos voisins européens gèrent-ils l’augmentation des loyers ?


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CatégorieL'actualité de l'immobilier

ChapitreL'actualité en Europe


Encadrement des loyers Europe

Un décret pour encadrer les loyers dans les grandes agglomérations

Cécile Duflot souhaite encadrer les loyers afin de mettre fin à l’envolée des prix des logements locatifs. Un choix critiqué par François Fillon, l’ancien Premier Ministre du gouvernement Sarkozy, qui qualifie de « contresens » cette mesure. « Encadrer les loyers, ça veut dire qu’il n’y a plus aucun investissement immobilier dans un pays où il y a une crise du logement ».

En Europe, quatre pays pratiquent déjà l’encadrement des loyers, offrant des résultats contrastés. Tour d’horizon que ce qui se passe chez nos voisins européens.

Le miroir des loyers en Allemagne

L’Allemagne pratique l’encadrement des loyers depuis la Seconde Guerre Mondiale. A cette époque, les logements locatifs étaient peu nombreux et afin de prévenir tout risque de spéculation, le gouvernement avait imposé un encadrement (et non un blocage) des loyers. Concrètement le propriétaire allemand peut fixer librement son loyer, à la location comme la relocation, en revanche le locataire peut poursuivre son propriétaire en justice s’il estime que le loyer est supérieur de 20% à la moyenne pratiquée dans le secteur. Afin de disposer d’une base de comparaison, certaines municipalités allemandes ont mis en place un observatoire, appelé Mietspiegel ou « miroir des loyers » qui sert de référence des loyers.

Dans les faits, les loyers allemands ont augmenté 20 fois moins vite que les loyers français. Toutefois la situation du logement n’est pas même en Allemagne qu’en France. Car si les loyers allemands restent abordables, c’est aussi parce l’offre locative y est supérieure à la demande. L’Allemagne a financé depuis les années 2000 près de 290.000 logements neufs par an, soit plus que la demande (estimée à 280.000). La France en revanche construit près de 300.000 logements par an alors que ses besoins sont estimés à 500.000.

Une marge de 5% en Suède

En Suède, les propriétaires doivent se référer aux loyers du logement public municipal et seule une marge de 5% est tolérée. Chaque ville suédoise possède un office municipal du logement à but non lucratif qui négocie chaque année les loyers avec les associations de locataires du parc public. Le calcul prend en compte la date de construction du logement et le niveau de confort offert.

Système dénoncé par la Commission Européen pour être une entrave à la libre concurrence, la Suède a assoupli son régime de régulation des loyers en 2011. Actuellement le loyer moyen en Suède au mètre carré est estimé autour de 16 euros à Stockholm ! Impossible de trouver un loyer identique à Paris même dans les quartiers les moins cotés !

Le système des loyers à points aux Pays-Bas

Le calcul des loyers dans les Pays-Bas répond à des règles strictes régies par un système à points. La valeur du bien en Hollande est fonction de sa surface habitable, du niveau de confort et de l’équipement offert. Le nombre de points définit le montant maximum du loyer. Le locataire peut, en cas d’abus, saisir une organisation indépendante. Le système hollandais est toutefois jugé, tout comme le système suédois, peu incitatif pour les propriétaires. D’ailleurs 10% de la population seulement loge dans le parc locatif privé.

Les loyers en Suisse s’ajustent au marché

En Suisse, les loyers doivent refléter la réalité du marché. Dans les cantons où la demande en logements locatifs est importante, un arrêté peut fixer le montant maximum du loyer. Les locataires peuvent saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l’entrée dans les lieux s’ils jugent le loyer excessif. Toutefois peu de locataires contestent le montant du loyer. « Ce n’est pas dans la nature des gens en Suisse de renier la parole donnée en signant un bail pour se dédire juste après même si la loi le permet » relate Le Courrier, un journal suisse.


Date de mise à jour : 06/06/2012


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