Crédit immobilier : « Les taux sont actuellement au plus bas depuis les années 50 »


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CatégorieL'actualité de l'immobilier

ChapitreNos interviews d’experts immobiliers


Cécile Roquelaure, directrice de la communication et des études

Directrice de la communication et des études chez Empruntis, Cécile Roquelaure fait le point sur l’évolution des taux immobiliers et les conditions actuelles de financement en France. Elle donne également de précieux conseils à tous ceux qui souhaitent emprunter pour financer un achat immobilier. 

Bonjour Madame Roquelaure, les taux immobiliers sont depuis plusieurs mois très attractifs. A combien s’établissent-ils en moyenne actuellement ?

Cécile Roquelaure : Au 20 novembre, le taux moyen sur 20 ans est de 2,70% avant négociation, on peut donc dire que nous sommes plutôt sur du 2,50% et les banques vont jusqu’à 2,25% pour les très bons dossiers. Les taux sont actuellement au plus bas depuis les années 50, dans toutes les régions sur toutes les durées. Ces taux extrêmement bas favorisent la renégociation, surtout si vous avez emprunté entre 2007 et 2013. C’est également un fort atout pour l’acquisition !

Selon vous, une remontée des taux est-elle à craindre ?

Cécile Roquelaure : Difficile de préjuger de ce que deviendront les taux dans les mois à venir. On peut cependant indiquer qu’il ne devrait pas y avoir de modifications pour la fin de l’année ni même pour le 1er trimestre 2015. La politique de la Banque Centrale Européenne, qui influence le niveau des taux de crédit, devrait peu évoluer et les banques maintiendront sans aucun doute leur politique de conquête de nouveaux clients.

Celles-ci travaillent d’ores et déjà pour leurs objectifs de 2015 et souhaitent profiter des excellentes conditions pour gagner de nouveaux clients grâce à la renégociation d’un prêt ou une acquisition de résidence. Elles font des efforts importants et sont capables de décotes significatives par rapport au barème de base : sur 20 ans, de -0,20% à -0,50% pour les très bons profils….

Dans le cadre d’un achat immobilier, faut-il mieux placer toutes ses économies dans son prêt ou garder un peu d’argent de côté ?

Cécile Roquelaure : Dans l’absolu, il vaut mieux garder une part d’épargne, pour deux raisons. Votre épargne vous sert également à réaliser d’autres projets ou à pallier à des imprévus, il est donc préférable d’avoir encore des solutions simples en cas de besoin. Autre atout, votre épargne va servir dans la négociation avec l’établissement bancaire : des assurances, de l’épargne, voire l’épargne des enfants mineurs sont autant d’arguments que vous pourrez mettre dans la balance pour bénéficier d’une décote sur le taux annoncé. Mais il ne faut pas perdre de vue qu’il est nécessaire pour le financement de votre projet d’avoir un apport. Enfin, vu le niveau des taux actuels, garder son épargne et emprunter un peu plus peut être un très bon calcul. Pour faire le bon choix, il faut commencer par monter le financement pour voir ensuite quelles sont les options.

Une récente étude a dénoncé le lourd coût de la fiscalité sur l’immobilier. Selon vous, les droits de mutations sont-ils un frein à l’acquisition ?

Cécile Roquelaure : Tous frais venant accroître le coût de l’acquisition sont un frein. Ils compliquent l’acquisition car ils viennent se rajouter à l’apport nécessaire pour le financement. Et cela est d’autant plus vrai pour les jeunes (et moins jeunes) primo-accédants. Dans un récent sondage réalisé sur notre site empruntis.com, nous avions interrogé les internautes sur les leviers du marché immobilier : la solution pour les 50% des participants avait été la suppression des frais de notaire (ou droits de mutation). D’ailleurs dans le neuf, la France est au 1er rang des pays européen en matière de fiscalité (27% du montant du bien versé à l’état et aux collectivités selon le cabinet Fidal)… Le projet de loi du ministre de l’Economie Emmanuel Macron va dans le bon sens en souhaitant plafonner les frais de notaire (pour la part rémunération), reste à voir à quel niveau le seuil de plafonnement sera fixé. Si, bien sûr, tout frais supplémentaire peut constituer un frein et mérite d’être levé, qu’en est-il des prix de l’immobilier ?

Dans un marché qui tourne au ralenti, de nombreux particuliers sont contraints de faire un prêt relais. Quelles précautions faut-il prendre avec ce type de crédit ?

Cécile Roquelaure : Plus que des précautions, il faut bien se renseigner pour choisir en connaissance de cause. En effet, il existe deux options : remboursement des intérêts du prêt pendant la période de relais (solution moins onéreuse mais impliquant une plus forte capacité de remboursement pendant la période de relais), ou le paiement intérêts et capital à la vente du bien. Il existe également des solutions packagées pour accompagner le particulier qui souhaite acheter son nouveau bien sans attendre la vente de l’actuel. Appelé « achat revente », ce dispositif, même s’il est un plus cher que le prêt relais, comporte de nombreux avantages : intégration des frais liés à l’achat, garanties, IRA…

Si nous devions faire un point d’alerte, il concernerait plutôt le bien à vendre. Il faut l’estimer le plus justement possible pour qu’il se vende dans les meilleurs délais car les difficultés viennent de la non-vente du premier bien. Le client se retrouve alors à devoir rembourser un crédit pour sa nouvelle résidence principale et le prêt relais.

Pour en savoir plus, relisez notre dossier sur le prêt relais immobilier.

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Date de mise à jour : 24/11/2014


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