Contrat de bail ou contrat de location

Un dossier obligatoire

La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d’un contrat de bail. Celui-ci doit être écrit et signé par le propriétaire et le locataire. Le contrat de bail peut être soit :

• Etabli sous seing privé, c'est-à-dire directement entre le propriétaire et le locataire, sur papier libre.
• Etabli par un Notaire. C’est alors un acte notarié

Dans les deux cas, chaque partie conserve une copie du contrat.

Clauses obligatoires qui doivent figurer dans le contrat de bail

• Le nom et l’adresse du propriétaire (éventuellement de son mandataire)
• La durée du contrat de location et la date d’entrée du locataire
• La description du logement
• L’énumération des parties communes
• La destination du bien loué (usage d’habitation ou usage mixte habitation et professionnel)
• Le montant du loyer et des charges. Le contrat doit préciser les conditions de révisions éventuelles du loyer
• Le montant du dépôt de garantie le cas échéant. A noter, depuis le 9 février 2008 la durée du dépôt de garantie est limitée à un mois de loyer hors charges

Documents à joindre au bail

• L’état des lieux
• Le règlement de copropriété, si le bien loué est situé dans un immeuble en copropriété
• L’attestation d’assurance habitation souscrite par le locataire
• Le dossier de diagnostic technique (à faire réaliser par le propriétaire bailleur) qui comprend le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), un état des risques dans les zones concernées par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels (ERNTT) et dans les zones de sismicité
• Une attestation écrite de la personne qui se porte caution
• Une information sur la réception des services de télévision existants dans l’immeuble (obligatoire depuis le 8 mars 2007) si la location se situe dans un immeuble

Durée du contrat de bail ou de location

La durée minimale est de :

• 3 ans si le propriétaire est un particulier
• 6 ans si le propriétaire est une personne morale (une société par exemple)

Néanmoins, si le propriétaire est un particulier et s’il est tenu de récupérer son logement avant la durée légale des 3 ans pour des raisons familiales ou professionnelles (retour de l’étranger, nécessité de loger un membre de sa famille, départ en retraite…), il peut proposer un contrat d’une durée inférieure. Dans le cas, le bail doit indiquer l’événement qui justifie la mise en place d’un bail de courte durée et le propriétaire doit confirmer à son locataire la réalisation de l’événement 2 mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec avis de réception.

Durée du préavis

Conformément à l’article 15-1, alinéa 2 de la loi n°089-462 du 6 juillet 1898, la durée du préavis est fixée à 3 mois.
Néanmoins, ce délai peut être réduit à un mois dans le cas d’événements imprévus ou de situations exceptionnelles (mutation professionnelle, obtention ou perte d’un emploi, problème de santé nécessitant un changement de domicile chez une personne de + de 60 ans…).