De quels recours dispose l’acheteur en cas d’erreur dans le diagnostic immobilier ?

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Vous achetez un bien et vous rendez compte, trop tard, que l’un des systèmes électriques de la maison ne fonctionne pas, ou que le chauffage ne s’allume pas. Pourtant, les diagnostics fournis avec la vente ne mentionnent aucun de ces problèmes. Que pouvez-vous faire alors ? 

Diagnostic immobilier erroné, que faire ? 

Les diagnostics immobiliers ont pour but d’informer un acheteur ou un locataire sur l’état du logement qu’il souhaite acheter ou louer. La liste de ces diagnostics ne cesse de se rallonger. Pour les obtenir, vous devez faire appel à un diagnostiqueur, métier qui s’est développé récemment.

Le diagnostic, élément obligatoire de la vente

Le DDT est le Dossier de diagnostic technique qui doit être remis lors d’une vente ou d’une location. Ce document est composé de plusieurs diagnostics différents. Voici ces diagnostics que vous ne devez pas oublier de vérifier lors d’un achat : 

  • Diagnostic de performance énergétique, appelé aussi DPE
  • Constat de risque d’exposition au plomb
  • État d’amiante 
  • État relatif à la présence de termites 
  • État de l’installation intérieur de gaz
  • État de l’installation intérieur d’électricité 
  • État de l’installation d’assainissement non-collectif
  • État des risques et pollution (risques naturels par exemple)
  • Diagnostic Bruit

Recours contre qui ? 

Concernant le vendeur du bien, la réponse est simple, il peut se retourner contre l’entreprise de diagnostic s’il pense qu’il y a une erreur, que le prix de la prestation ne correspond pas avec les prix habituels ou si l’analyse effectuée semble différente de ce qui était prévu. Il y a aussi des cas d’erreur de bonne foi qui résulte simplement du manque d’expérience du diagnostiqueur.

Face à cela, l’expert peut se défendre en montrant qu’il n’a pas eu accès à une partie de la propriété. Si l’erreur résulte d’un oubli de sa part, il devra engager sa propre responsabilité. 

Dans la majorité des cas, c’est bien le spécialiste qui devra engager sa responsabilité et ce sera à son assurance de payer les dommages et intérêts. 

Les diagnostics sont toujours vérifiés par les clercs de notaire de l’office notarial et toute erreur doit arrêter la vente. Normalement, on ne peut pas acheter lorsqu’une erreur a été détectée dans les diagnostics. C’est la raison pour laquelle, l’acheteur pourra faire appel à la responsabilité du notaire qui doit assurer la présence et la validité des diagnostics.

Mais encore une fois, la responsabilité engagée en premier lieu est celle de l’entreprise de diagnostics. La responsabilité du vendeur ne peut être engagée que si l’on peut prouver qu’il s’est allié avec le diagnostiqueur pour produire une analyse volontairement erronée. Cependant, prouver ce genre de manœuvre est très difficile. Le juge fera aussi attention au statut du vendeur. Si celui-ci est un particulier, il n’est pas censé savoir si le diagnostic réalisé est correct. Il n’est pas censé en avoir les capacités. 

Il y a donc peu de chance que le vendeur soit inquiété par une erreur dans le diagnostic, car c’est la personne responsable du diagnostic qui engage sa responsabilité. 

Comment s’assurer de la fiabilité d’un diagnostic ? 

Même si un vendeur ou un acheteur ne sont pas sensé pouvoir reconnaître un mauvais diagnostic, il y a tout de même certains points auxquels vous pouvez porter attention :

  • Des certifications obligatoires pour exercer, provenant de centres de formation agréés COFRAC (Comité Français d’Accréditation). Elles doivent être renouvelées tous les 5 ans et le professionnel doit être inscrit sur un annuaire officiel. 
  • La rapidité de l’intervention peut vous mettre la puce à l’oreille. Vous pouvez aussi demander plus de détails sur l’expertise.
  • L’attestation de responsabilité civile peut montrer le sérieux du diagnostiqueur.

En plus de tout cela, vous pouvez vous aider d’anciens diagnostics pour trouver des anomalies ou comparer les deux analyses. Posez des questions dès que quelque chose vous parait anormal ! 

Comment se retourner contre un diagnostiqueur?

En cas d’erreur dans un diagnostic obligatoire, il est possible d’intenter une action en justice, mais ce n’est pas la première chose à faire. 

Tout d’abord, dans le cas où le vendeur avait connaissance de l’erreur dans le diagnostic, il faut noter que cela peut entraîner une diminution du prix du loyer ou même la rupture du contrat

Dans le cas où le vendeur n’était pas au courant, il est donc exonéré par la loi et c’est sur le professionnel qui a fait le diagnostic que la responsabilité retombe. Le moyen le plus commun est une demande de remboursement, soit au téléphone, soit par courrier recommandé avec accusé de réception

Pour des montants plus élevés, il est préférable de se diriger vers une résolution du litige à l’amiable entre vous et l’assureur du diagnostiqueur. Si cela ne fonctionne pas, alors une action en justice peut être intentée. C’est peu recommandé car la procédure est très longue (entre 12 et 18 mois). En outre, même si le professionnel est tenu d’indemniser l’acheteur de toutes ses pertes, les assurances sont assez réticentes face à de telles sommes. Elles vont donc tenter de diminuer les dommages et intérêts pour n’en payer qu’une partie. 

Le meilleur moyen reste donc une résolution à l’amiable

Focus sur certains diagnostics : état d’amiante et DPE

Nouveau DPE 2021 opposable :

Le Diagnostic de performance énergétique ou DPE est un diagnostic qui permet de faire état de la consommation énergétique d’un bien. Créé en 2006, il fait désormais partie des diagnostics obligatoires, depuis le 1er juillet 2021. C’est pour cela qu’on parle de DPE opposable, il est obligatoire. Ce DPE doit être réalisé par un professionnel et est valable 10 ans

Diagnostic amiante

Le diagnostic amiante, ou état d’amiante, est l’un des diagnostics les plus courants et là où les erreurs se font souvent. Il s’agit d’un document qui mentionne la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans un logement. Ce diagnostic doit être accompli si votre logement possède un permis de construire délivré avant juillet 1997

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