Fondée en 2008 par trois Américains, Brian Chesky, Joe Gebbia et Nathan Blecharczyk, la plateforme Airbnb a donné à beaucoup l’envie d’acheter puis de louer un bien immobilier. Les locations de type Airbnb ont explosé et on en compte près de 60 000 à Paris d’après les estimations de la plateforme, parfois au grand déplaisir des Parisiens. Si vous êtes propriétaire, il peut alors être très tentant de s’inscrire. Tour d’horizon sur le fonctionnement de cette plateforme, ses avantages et inconvénients pour les propriétaires.
PLATEFORME AIRBNB : CE QUE VOUS DEVEZ VOUS DEMANDER AVANT DE COMMENCER
LES TYPES D’HÔTE SUR AIRBNB
Les motivations qui poussent les hôtes sur la plateforme sont toutes différentes. Bien sûr, tous les hôtes cherchent à gagner de l’argent, mais certains ont parfois d’autres motivations. À vous de savoir ce que vous cherchez réellement.
Les premiers hôtes sont ceux qui cherchent à gagner un peu d’argent avec une partie libre de leur espace. Les seconds veulent une source de revenus secondaire stable. Enfin, les derniers, ceux que la plateforme préfère, sont ceux qui veulent faire de cette activité leur principale source de revenus.
Enfin, demandez-vous si vous avez bien ce qu’il faut pour accueillir vos clients. Sur Air bnb, les locataires aiment souvent être bien accueillis. Si le métier d’hôte n’est pas fait pour vous, peut-être qu’une location traditionnelle sera plus adaptée.
L’ENGAGEMENT SUR LA PLATEFORME DE LOGEMENTS
Airbnb requiert un engagement de votre part. Vous n’allez pas gagner de l’argent simplement parce que vous avez posté une annonce. Il faut que vous vous engagiez dans votre annonce. Les clients sur Airbnb aiment poser des questions et, surtout, recevoir des réponses.
Il faut donc du temps. D’abord, pour échanger avec vos potentiels locataires. Ensuite, il faut du temps pour s’assurer qu’ils sont bien présents dans votre logement et que tout se passe bien. Au début, la location sur Airbnb implique donc un certain degré d’engagement.
CONNAÎTRE VOTRE ANNONCE AVANT DE LA POSTER
À votre inscription, Airbnb vous demandera de remplir un formulaire. Celui-ci doit être rempli avec soin. Pour que votre annonce soit la plus efficace possible, il faut donc que vous connaissiez à l’avance le type de logement que vous allez proposer et son prix.
Certains propriétaires se lancent sur Airbnb sans vraiment savoir ce que va leur apporter leur logement. Il faut que vous établissiez un minimum de stratégie. À quel niveau votre logement est-il attractif ? Est-ce qu’il fait partie des biens très recherchés ? Votre prix dépendra donc de l’attractivité de votre bien. Il est donc important d’effectuer des recherches en amont avant de vouloir adhérer à Airbnb.
CE QUE DIT LA LÉGISLATION
Comme pour les locations traditionnelles, les locations sur Airbnb sont réglementées et soumises à la loi française. Il faut donc bien vous renseigner avant de poster votre annonce pour voir si vous avez le droit de le faire. La réglementation dépendra du type de bien que vous louez : votre résidence principale, une chambre privée, une chambre d’hôte, un appartement, etc.
LES MEUBLÉS TOURISTIQUES POUR DE LA LOCATION DE VACANCE
On trouve principalement sur Airbnb, des locations de courtes durées, souvent pendant les périodes de vacances. Ces logements que vous louez pour de petites durées sont des meublés touristiques. Ces meublés touristiques sont réservés uniquement à l’usage du locataire. Sont inclus dans ces meubles, les villas, les appartements, les studios et les maisons meublées. Les maisons principales peuvent aussi être considérées comme des meublés touristiques. Les anciens locaux commerciaux peuvent aussi être considérés comme des meublés commerciaux s’ils sont réhabilités en locaux dédiés à la location. À l’inverse, les chambres privées et les chambres d’hôte ne sont pas considérées comme des meublés touristiques et leur réglementation n’est donc pas la même.
Ces meublés touristiques sont donc soumis à une série de réglementations. Depuis 2018, les propriétaires ont pour obligation de préciser la catégorie à laquelle appartient le logement qu’ils mettent en location sur Airbnb. Depuis la même année, un maximum de nuitées a été placé sur tous ces logements. Les locations de « courte durée » ont une limitation très précise décrite par la loi : 90 jours, soit 3 mois. Cependant, cette réglementation peut différer selon votre type de logement ou la région où il est localisé.
Pensez à vous renseigner auprès de votre mairie : une autorisation spécifique de leur part peut parfois être nécessaire pour pouvoir louer son bien sur Airbnb. Dans tous les cas, vous devrez déclarer votre envie de louer.
LOUER SA RÉSIDENCE PRINCIPALE
En plus des règles précisément citées, d’autres réglementations s’appliquent lorsque vous souhaitez mettre en location votre résidence principale. Tout d’abord, sachez qu’une habitation est considérée comme votre résidence principale seulement lorsque vous habitez au moins 8 mois dedans. Ainsi, la loi Elan de 2018, affirme que la location d’une résidence principale ne peut dépasser 4 mois, soit 120 jours.
De la même façon que pour les chambres privées, si vous ne louez qu’une partie de votre logement, le nombre de nuitées n’est pas limité.
Si vous souhaitez louer votre résidence principale, sachez que vous n’avez pas besoin de faire de demande spécifique à votre mairie. Cependant, si vous vous trouvez dans une zone tendue (Lyon, Bordeaux, Lille, Marseille, etc.), vous serez obligé d’obtenir un numéro d’identification pour louer votre bien. Ce numéro permet de remplacer la procédure d’enregistrement qui existait avant tout en contrôlant le nombre de locations. C’est particulièrement le cas à Paris où le nombre de logements Airbnb explose.
FISCALITÉ AVEC AIRBNB
Depuis 2016, la loi réglemente aussi les revenus que perçoivent les propriétaires sur Airbnb. Tout règlement que vous percevez grâce à la plateforme doit être déclaré. Tous les revenus que vous recevez relèvent, en réalité, du régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
De plus, dès que vos revenus dépassent les 23 000 € par an sur la plateforme, vous devez vous lier au Régime Social des Indépendants. Cela signifie que vous devez payer une cotisation sociale à hauteur de 22,7 % de vos revenus. Cependant, si vous gagnez moins que 32 900 € par an, vous pouvez adhérer au « micro-BIC » qui vous permet de profiter d’un abattement pour frais de 50 %.
Si vous gagnez moins de 23 000 € par an, vous êtes tout de même soumis à un prélèvement social au taux de 15,5 % de vos revenus.
Malgré les contraintes la rentabilité d’un investissement dans une location Airbnb et plus intéressante que l’investissement locatif classique ou dans une SCPI.
INSCRIPTION DE VOTRE ANNONCE SUR AIRBNB
Maintenant que vous avez réfléchi à votre projet et que vous connaissez la législation en jeu, vous êtes peut-être prêt à vous lancer dans l’aventure. Les étapes pour poster son annonce sur Airbnb sont assez simple, le site étant très clair.
CRÉER VOTRE COMPTE
Avant de pouvoir déposer votre annonce sur le site, il vous faut créer votre compte Airbnb. La procédure est assez simple et ne change pas d’autres sites. Il vous faudra simplement renseigner votre nom, votre adresse électronique et un mot de passe. Vous allez donc créer un profil avec certaines de vos données personnelles puis ajouter une photo. Ensuite, vous devez vous rendre dans votre espace personnel puis aller dans l’onglet « devenir hôte ». Une fois que vous acceptez les conditions générales d’utilisation, vous pouvez commencer à vous inscrire.
QUEL TYPE DE LOGEMENT ?
Il est désormais obligatoire pour les propriétaires de préciser quel type de logement ils vont mettre en location. Vous avez trois choix disponibles sur la plateforme : logement entier, chambre privée, chambre partagée.
Vous devez ensuite remplir les autres critères qui déterminent la capacité d’accueil de votre bien : combien de chambre, combien de lits et combien de personnes il peut accueillir. Vous remplissez ensuite le lieu.
Vous allez ensuite passer sur des questions plus précises concernant le logement. Tout d’abord, s’il s’agit de la location d’une maison, d’un appartement ou d’un logement spécifique. On vous demandera aussi si le logement est spécialement dédié aux touristes et, enfin, le détail des pièces.
La dernière question concernant le type de logement concerne les équipements spécifiques (wifi, machine à laver, télévision, etc.) proposés par le bien et les espaces spécifiques auxquels les locataires peuvent accéder comme une piscine privée.
LES PHOTOS DE L’HÉBERGEMENT
Cette étape est normalement assez simple et rapide. Vous devez charger les photos du bien, lui donner un nom et écrire une petite description. Les photos doivent être de qualité si vous souhaitez attirer des locataires. Elles doivent être claires et bien prises pour mettre en valeur le bien.
LES VOYAGEURS AIRBNB
Apparaissent alors devant vous les « Conditions générales relatives aux voyageurs Airbnb » que vous devez passer en revue. Vous pouvez aussi ajouter vos propres clauses en plus de celles que donne automatiquement la plateforme. Vous devez ensuite fixer le règlement intérieur de votre logement.
Enfin, la dernière série de questions concerne votre calendrier. Airbnb va vous poser des questions relatives aux périodes où vous souhaitez louer votre bien. Le site va aussi demander à savoir à quelle fréquence vous voulez accueillir des voyageurs et combien de temps avant leur arrivée vous souhaitez être prévenu. Enfin, cette section est aussi l’occasion pour vous de fixer les délais d’annulation. Pour toutes ces questions, Airbnb va générer des réponses « types », qui peuvent correspondre à votre logement, pour vous aider.
LE PRIX DE VOTRE LOGEMENT
Cette dernière étape vise à choisir un prix adéquat pour votre logement. Encore une fois, la plateforme vous propose un prix à la nuitée comme repère. Vous pouvez décider de garder ce prix ou de le modifier. Ensuite, vous devez préciser les sites internet que vous autorisez à appliquer des réductions sur votre prix de départ en cas de séjour long.
Après cette dernière étape, votre annonce est créée sur le site Airbnb. Cependant, il vous est toujours possible d’y revenir et d’appliquer des modifications si vous voyez que quelque chose peut être amélioré.
VOTRE RENTABILITÉ SUR AIRBNB
Faut-il donc vraiment préférer Airbnb à une location traditionnelle ?
Il y a des avantages à louer son bien en Airbnb, surtout en location saisonnière où la rentabilité est vraiment intéressante. Cette rentabilité est d’autant plus intéressante lorsque vous êtes un propriétaire qui possède un logement dans les villes touristiques. À Paris, la rentabilité est 2,6 fois meilleure sur Airbnb. Et il s’agit seulement d’une moyenne, certains quartiers amènent une rentabilité plus importante.
Cependant, il ne faut pas négliger certains risques de la location sur Airbnb :
- Perte de valeur rapide à cause de la concurrence toujours plus élevée
- Des frais d’entretien, de gestion et frais de ménage
- Les frais de service Airbnb à 3 %
- Risques de vol et de dégradation de votre bien
- Temps de gestion de l’annonce
- Inconnu du taux de remplissage
Si ces inconvénients ne vous effraient pas et que vous avez bien réfléchi à votre projet, il ne vous reste plus qu’à vous lancer dans l’aventure !
