Quels sont les diagnostics obligatoires pour une vente immobilière ?

diagnostique immobilier obligatoire
Sommaire

La vente d’un logement ne sera jamais autorisée par un notaire sans certains documents, rendus obligatoires par la loi, compilés dans un Dossier des Diagnostics Techniques (DDT). Ces diagnostics doivent être réalisés par un professionnel ayant reçu une formation agréée COFRAC (Comité Français d’Accréditation). Les règles concernant ces diagnostics diffèrent selon que vous achetez une maison individuelle ou un logement en copropriété. Cet article décrit chacun des diagnostics obligatoires, mais aussi comment les réaliser et leur durée de validité. 

Les diagnostics obligatoires

Lors d’une vente immobilière, le notaire vérifie la présence ou non des diagnostics obligatoires. Ces diagnostics sont au nombre de huit pour un logement en copropriété et de neuf pour une maison individuelle, le diagnostic d’assainissement non-collectif en plus. Quel est le contenu de ces diagnostics ? 

DPE

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est désormais opposable au vendeur. C’est la loi Elan qui vient rendre ce diagnostic obligatoire. Ce diagnostic de performance énergétique permet de mesurer, comme l’indique son nom, la performance énergétique d’un bien, c’est-à-dire sa consommation d’énergie. Cela comprend l’isolation, la performance du système de chauffage ou encore le système de ventilation. Ainsi, les logements se voient attribuer une étiquette énergétique sous forme de lettre. En cas de logement D, E, F et G, un audit énergétique devra, en plus, être réalisé. 

class g1c025a72d 1280

C’est, normalement, le seul diagnostic applicable à chaque logement. Cependant, il y a une exception pour les logements en l’état futur d’achèvement (VEFA). 

Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)

Ce document atteste de la présence ou de l’absence de plomb dans votre logement. Il ne concerne que les logements dont le permis de construire a été attribué avant 1949. Ce plomb est généralement présent dans la peinture des logements. Le diagnostic consiste donc à mesurer la concentration en plomb dans le revêtement de vos murs.  Si vous avez du plomb dans vos canalisations, voici comment le remplacer.

État d’amiante

L’état d’amiante ou diagnostic amiante est un document qui atteste de la présence ou non de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans votre logement. Ce diagnostic concerne votre logement si son permis de construire a été délivré avant juillet 1997

État de l’installation intérieure d’électricité 

Ce diagnostic électricité certifie de l’état de votre installation électrique. Ce diagnostic doit être réalisé si votre installation a plus de 15 ans. 

État de l’installation intérieure de gaz

Ce diagnostic gaz certifie l’état de votre installation, c’est-à-dire son degré de sécurité. Ce diagnostic doit être réalisé si votre installation de gaz a plus de 15 ans

Diagnostic termites

Ce diagnostic fait état de la présence (ou non) d’insectes xylophages, mangeur de bois, et de termites en particulier. Ce diagnostic doit être réalisé lorsque votre logement se trouve dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral. Ces zones peuvent être infestées par des termites ou peuvent l’être à court terme. Pour savoir si votre logement fait partie d’une de ces zones, vous pouvez consulter une cartographie ou contacter directement votre mairie ou votre préfecture. 

État des risques et pollutions

Le vendeur doit alerter le futur acheteur des risques et pollutions auxquels le logement est exposé. Cela concerne les risques naturels, miniers, technologiques, sismique, etc. Ce diagnostic est obligatoire pour les logements situés dans des zones comportant les risques suivants :

  • Zones exposées à des risques naturels ou miniers
  • Zones sismiques de niveau 2 ou plus
  • Zones à potentiel radon (gaz radioactif) de niveau 3
  • Zones à risques technologiques

Ce diagnostic doit être réalisé par le vendeur lui-même en remplissant un formulaire.

Diagnostic Bruit ou état des nuisances sonores aériennes

Ce diagnostic est obligatoire pour les logements situés dans une zone exposée au bruit d’aéroport. Ce diagnostic est à titre informatif, mais son absence peut entraîner des sanctions ou l’annulation de la vente. Pour le réaliser, il suffit de remplir un formulaire.

État de l’installation d’assainissement non-collectif

Ce diagnostic concerne seulement les logements individuels qui ne sont pas raccordés au réseau public des eaux usées. Dans ce cas, le logement doit être équipé d’une installation d’assainissement non-collective. Cette installation fait alors l’objet de contrôle par la commune. Ces contrôles donnent lieu à un diagnostic qui doit être inclus dans le DDT lors de la vente du bien. 

Pour effectuer ce diagnostic, vous devez consulter le service public d’assainissement non collectif (SPANC). Les coordonnées de ce service sont disponibles en mairie. Ce service va vous fournir des informations sur l’état de votre installation et si elle comporte des risques. 

Autres diagnostics et informations à fournir lors d’une vente

Outre les diagnostics obligatoires décrit ci-dessus, d’autres informations ou documents sont importants lors d’une vente. Leur absence pourrait entraîner l’annulation de la vente si l’acheteur le voulait. 

Diagnostic métrage loi Carrez 

Le diagnostic loi Carrez doit être fait par tous les propriétaires d’un logement en copropriété, il n’est pas obligatoire pour les maisons

Ce diagnostic vise à protéger les acquéreurs des lots en copropriété. Cette loi impose à tous les vendeurs d’appartement ou de lot de copropriété de donner une valeur exacte des mesures de la propriété. Une erreur dans la mesure de la loi Carrez peut entraîner la baisse du prix de vente. 

Selon la loi Carrez, la surface d’un bien se calcule donc en prenant en compte la surface de toutes les pièces avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80m. En dessous, ces pièces ne sont pas comptabilisées. 

Diagnostic mérule

Le diagnostic mérule atteste de la présence ou non d’un champignon qui se propage très vite, la mérule. Ce champignon, qui détruit la structure du bois, peut endommager la structure d’un bâtiment et le rendre dangereux. Ce diagnostic n’est pas obligatoire pour la vente d’un bien, mais il est vivement recommandé

Audit énergétique

L’audit énergétique est un nouveau diagnostic à fournir lors de la vente immobilière d’un bien dans le futur. Cette nouvelle disposition a été prévue dans l’article 167 de la loi n°2021-1104 et entrera en vigueur le 1 janvier 2023. Cette loi vise à lutter contre le dérèglement climatique.

Cet audit sera rendu obligatoire pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété. Il a pour objectif de faire un état des lieux de la situation énergétique d’un logement. Avec cet état des lieux, l’audit donne aussi des pistes de recherche pour le futur acquéreur qui souhaite réaliser des travaux. Ces scénarios donnent une idée des travaux à réaliser et leur coût pour améliorer la performance énergétique du logement. Ce diagnostic vient renforcer le DPE déjà obligatoire. 

Comment et quand réaliser ces diagnostics obligatoires ?

Les diagnostics immobiliers doivent toujours être réalisés avant la vente d’un bien s’ils ne sont plus valables. Cependant, il existe plusieurs façons de les réaliser selon le diagnostic concerné : par soi-même ou par un professionnel. Voici ce que vous pouvez retenir :

  • Diagnostiqueur professionnel certifié : DPE, Crep, diagnostic amiante, diagnostic d’installation électrique, diagnostic d’installation de gaz, diagnostic termites et mérule
  • Service public d’assainissement non-collectif pour le diagnostic assainissement
  • Par un formulaire : état des risques et pollutions, diagnostic bruit
  • Risque d’erreur si fait par soi-même donc il est conseillé de faire intervenir un professionnel : diagnostic métrage Loi Carrez

Il est donc toujours conseillé de faire faire son diagnostic par un professionnel, soit parce que la loi le veut, soit pour éviter toute erreur. Découvrez ce que vous risquez en cas d’erreur dans le DDT.

Quelle durée de validité ? 

Ici, même principe, la durée de validité de chaque contrat diffère selon son type. Pour que votre dossier de vente soit accepté par un notaire, chacun des diagnostics doit être fait ET en cours de validité. Si vos diagnostics datent de plus longtemps que la durée autorisée, pensez à les refaire avant la vente. 

DIAGNOSTICDURÉE DE VALIDITÉ 
DPE10 ans (sauf si réalisé avant le 30 juin 2021)
PLOMB OU CERPIllimité ou 12 mois si présence de plomb
AMIANTEIllimité ou 3 ans si présence d’amiante
INSTALLATION ÉLECTRIQUE3 ans
INSTALLATION DE GAZ3 ans
ASSAINISSEMENT NON-COLLECTIF3 ans
TERMITES6 mois
RISQUE ET POLLUTIONS6 mois
BRUITNon précisé par la loi
LOI CARREZIllimité 
MÉRULE6 mois 
Durée de validité de chaque diagnostic

Diagnostics immobiliers : les prix

Le prix de chaque diagnostic effectué par un professionnel certifié varie selon plusieurs critères : le type de diagnostic, la zone géographique, la nature du logement et les tarifs du professionnel. On a regroupé dans un tableau les prix moyens de chaque diagnostic :

DIAGNOSTICPRIX MOYEN
DPEEnviron 120 €
PLOMB OU CREPEntre 100 et 250 €
AMIANTEEntre 80 et 140 €
INSTALLATION ÉLECTRIQUEEntre 100 et 140 €
INSTALLATION DE GAZEntre 100 et 140 €
ASSAINISSEMENT NON-COLLECTIFEntre 100 et 150 €
TERMITESEnviron 125 €
RISQUES ET POLLUTIONSFormulaire gratuit
BRUITFormulaire gratuit
LOI CARREZEntre 50 et 150 €
MÉRULEEntre 200 et 400 €
Prix moyen de chacun des diagnostics
5/5 - (1 vote)

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.

Articles populaires
Newsletter

Recevez tous les lundis par email, les bons plans immobiliers sélectionnés par notre équipe.