Quelle différence entre bail et contrat de location ?

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Bail ou contrat de location, les deux termes sont souvent utilisés sans distinction par ceux qui les prononcent. Et à raison, puisque le bail est un contrat de location. Ce contrat engage le propriétaire bailleur à fournir un bien immobilier à un locataire moyennant une certaine somme d’argent, le loyer. La loi française ne fait donc aucune distinction entre bail et contrat de location et les place tous deux dans la catégorie générale de « contrat de louage ». Il y a, néanmoins, bien des différences entre les baux et des nouvelles réglementations qu’il faut prendre en compte.

Différences d’usage et différents baux.

Si bail et contrat de location sont en théorie la même chose, l’usage fait cependant apparaître des différences entre les deux types de contrats.

Dans la pratique, il arrive de dire qu’un bail est un contrat où les clauses du contrat sont fixées et définitives. Généralement, la durée est déterminée, de 6 ou 12 mois, mais elle peut descendre plus bas et aller jusqu’à 3 ou 4 mois. Cette durée étant ainsi définie au préalable, le renouvellement de ces contrats n’est pas automatique. 

À l’inverse, les contrats de location ne sont pas d’une durée fixe, mais sont plutôt des contrats « mois par mois ». Leur durée est de 30 jours et ils sont renouvelés tacitement à la fin du mois, à moins qu’une des deux parties n’en fasse la demande contraire. 

Encore une fois, ces différences sont des différences d’usage, non législatives. On voit d’ailleurs apparaître plusieurs types de contrat de location, à choisir selon votre situation. Les plus courants sont les contrats de location vide, meublé ou saisonnier. Le contrat de location vide est le contrat le plus courant où la relation entre les deux contractants est très encadrée et le locataire très protégé. Le contrat de location meublé est très utilisé pour les étudiants où les personnes qui ne font que passer. Enfin, le contrat de location saisonnier permet de louer une propriété pour de courtes durées. 

Quels changements après les lois Alur et Elan ?

En 2014, la loi Alur ou loi Duflot II vient préciser la législation de juillet 1989 qui imposait l’écriture d’un contrat de bail. Elle vient notamment formaliser les règles de location en imposant un document type pour les baux. C’est aussi cette loi qui définit précisément les clauses à incorporer dans le contrat de location et les documents à fournir pour le contrat

Cette loi est ensuite renforcée en 2018 avec la loi Elan. Cette loi met en place le bail numérique, encore peu utilisé aujourd’hui, et un nouveau type de bail : le bail mobilité. C’est un type de contrat plus flexible au niveau de la durée. Il faut cependant répondre à certains critères pour pouvoir en profiter. 

Clauses obligatoires et documents additionnels. 

S’il existe donc différents types de contrats, des éléments, qu’on retrouve dans tous les baux, restent obligatoires pour valider le contrat. Ces éléments ont été définis dans la loi Alur de 2015 et sont au nombre de 10 :

  1. Coordonnées du propriétaire ou bailleur
  2. Le nom du ou des locataires
  3. La durée de la location
  4. Usage et consistance du logement, c’est-à-dire à quelle fonction le logement va servir et le type d’habitation (immeuble individuel, collectif…)
  5. Description détaillée du logement et des équipements s’y trouvant en cas de bien meublé
  6. Raccordement ou mention d’un éventuel raccord à un équipement technologique (satellite, internet, câble…). 
  7. Modalité de paiement du loyer : le montant du loyer et les règles éventuelles de révision doivent figurer sur le contrat. 
  8. Plafonnement du loyer
  9. Date de versement du dernier loyer par l’ancien locataire
  10. Travaux effectués avant la signature du contrat

De même, certaines pièces doivent être fournies pour conclure un contrat de location :

  • État des lieux
  • L’attestation d’assurance habitation
  • Le dossier de diagnostic technique 
  • Attestation écrite de la personne qui se porte caution
  • Le règlement de copropriété si le bien loué se trouve dans un immeuble en copropriété.

Durée et préavis. 

La durée minimale pour un bail a été fixée par la loi de juillet 1989 et n’a pas été remise en cause par la loi Alur. Cette durée est de :

  • 3 ans, si le propriétaire est un particulier
  • 6 ans pour une personne morale (une entreprise par exemple)

Le propriétaire ne peut stopper ce contrat qu’à certaines conditions : pour habiter lui-même le logement ou loger sa famille, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux. 

Quant au locataire, il peut arrêter le contrat de location, à condition de respecter une durée de préavis de 3 mois. Cette durée s’abaisse à 1 mois dans certaines zones géographiques dites « tendues ». 

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