Investir dans l’acquisition d’un vignoble est un projet intéressant, notamment à Bordeaux, l’une des plus grandes villes vignobles du monde. Cette région de la France est reconnue pour la qualité dès ses vins. Voici un tour d’horizon sur les 4 étapes à suivre dans l’achat d’un vignoble à Bordeaux !
1 – Avoir une idée précise du type de vignoble recherché
La première étape importante dans l’acquisition d’un vignoble est de savoir les caractéristiques exactes du domaine désiré. Cela permet d’être plus précis dans la recherche. Notons que l’achat d’un vignoble signifie également l’achat d’un domaine viticole entier. Ce dernier est composé du vignoble lui-même, des bâtiments servant de résidence et de salles pour les travaux de transformation des récoltes.
Par conséquent, non seulement, il faut avoir une idée sur le type de vignoble recherché, mais il faut aussi se renseigner sur les caractéristiques de tous les composants du domaine viticole.
2 – Se rapprocher d’un expert en acquisition de domaine vignoble
La seconde étape est de s’entourer d’experts en transaction viticole pour analyser les paramètres importants de l’achat. Ces derniers prennent connaissance du type de domaine recherché par l’acheteur et offrent un accompagnement adéquat.
La ville de Bordeaux vous propose plusieurs de ses experts. Ils sont indispensables dans ce genre de transactions. À commencer par un avocat, en passant par les experts-comptables, et les notaires qui sont chargés de vérifier les paramètres juridiques, fiscaux et financiers des transactions.
En d’autres termes, certains de ces professionnels se chargent de vérifier les titres de propriété (si la propriété est vendable ou pas) et toutes les transactions financières nécessaires. D’autres se chargent des aspects techniques.
Il existe également des sites spécialisés dans la promotion de vignoble à vendre bordeaux.
3 – Faire la visite des lieux pour bien explorer le terrain
L’étape suivante est la visite de site. À ce niveau, il faut vérifier avec précision les caractéristiques recherchées.
Concernant le vignoble lui-même, il est impératif de certifier les dimensions précises des champs de vigne. Cela est très important, notamment dans le cas des anciens vignobles. Il faut également vérifier la variété de vigne présentée sur la surface entière du vignoble. On parle d’encépagement. Ce travail est fait par l’AOC (l’Institut National des Appellations d’Origine) qui établit chaque année une fiche validée par les services de Douanes.
Une autre caractéristique primordiale à authentifier est l’état sanitaire du vignoble. Comme toute autre plantation, le vignoble est exposé à plusieurs maladies. Il y a les maladies cryptogamiques (le mildiou, l’oïdium et le botrytis) et les maladies du bois : l’eutypiose, l’esca et le BDA (black dead arm). La connaissance de l’état réel du vignoble permettra de mieux faire un choix.
Par ailleurs, la vérification de la vulnérabilité du vignoble face aux aléas naturels est aussi importante. Au nombre des aléas naturels, on peut citer la sécheresse, l’inondation, la neige, etc. Les spécialistes de ces transactions de vignoble savent bien comment s’y prendre pour vous fournir toutes ces informations. Enfin, il faut contrôler s’il n’y a pas des manquements qui pourraient être sanctionnés par les services de contrôles.
En ce qui concerne les autres composantes du domaine viticole, il faut vérifier l’état des bâtiments. Un contrôle doit être fait dans les locaux pour certifier qu’ils répondent aux normes en vigueur. Cela doit se faire par un contrôleur avéré : il faut notamment vérifier :
- l’état des murs ;
- la qualité des installations électriques et de gaz ;
- la qualité des eaux, des fosses septiques et l’état sanitaire des locaux (les risques de contamination).
Les résultats de ces contrôles doivent être certifiés et complétés au dossier de vente, car cela influe sur les coûts de la transaction.
À part les bâtiments, vient le contrôle des caractéristiques de la cave de vinification. En effet, les normes qui régissent les installations à ce niveau sont très strictes. Il faut alors faire une enquête judicieuse et claire.
Il s’agit précisément de la vérification de l’ancienneté des installations et des mesures prises pour le respect des règles d’hygiène. Il y a aussi de la politique de gestion des sous-produits issus de la transformation principale et les conditions sécurisées de travail. Il s’ensuit l’inspection des équipements de travail du vignoble et de la cave. Il est nécessaire de faire le point (liste) sur l’état réel de chaque équipement afin de savoir lesquels il faut remplacer ou pas.
4 – Établissement d’un pré-contrat et signature du contrat final
Après l’analyse de tous ces paramètres, il faut, ensemble avec le vendeur et les experts, rédiger un pré-contrat. Ce dernier doit prendre également en compte plusieurs éléments.
Les stocks et les avances sur cultures
Il s’agit des stocks de vin en vrac ou embouteillés et des dépenses déjà engagées par le vendeur sur les vignes en culture lors de l’achat. Il est indispensable d’évaluer ces coûts et de les intégrer dans le coût total.
Le personnel
Si l’objectif est de garder le personnel travaillant déjà sur le site avant l’achat, il est capital d’étudier les contrats de travail et d’évaluer la situation de chaque employé.
Les caves coopératives
Lorsque les récoltes du vignoble sont gérées par des caves coopératives, il revient à l’acquéreur de décider s’il veut continuer dans le même registre ou pas. Pour cela, il faut en prendre connaissance et décider de quoi faire, car la décision doit être notifiée clairement par écrit dans le contrat de vente.
Le fermage
Certains propriétaires mettent en location leur vignoble. Dans ce cas, il est recommandé qu’un accord soit conclu entre le fermier et le propriétaire avant la signature du contrat de vente. Vous éviterez ainsi le payement d’indemnités de sortie.
La marque
Il est important de vérifier si la marque cédée jouit d’une bonne protection. Cette protection doit s’étendre même jusqu’à l’international.
Les fonds agricoles
Il s’agit d’un fonds regroupant l’ensemble des biens mobiliers et matériels que le vigneron affecte à l’exploitation. Seul ce dernier pourra en donner la valeur exacte, mais il est nécessaire de vérifier si cette valeur est approximative à la valeur réelle.
Les plus-values
La plus-value est l’une des estimations les plus difficiles à faire. Elle représente la différence entre le prix d’achat du vignoble et son prix de vente lors de la cession. C’est à ce niveau que l’implication d’un notaire, d’un expert-comptable et d’un avocat est nécessaire. Notons également qu’il existe deux sortes de plus-value : les plus-values professionnelles et privées.
Après l’établissement du pré-contrat, mettant au clair toutes les conditions de la vente et le coût de la transaction par les experts, le contrat final est mis au point et signé sous la supervision d’un notaire. Les transactions financières s’ensuivent et viennent finalement l’établissement et la remise de l’acte de propriété à l’acquéreur.
