Comment fonctionne les millièmes de copropriété ?

immeuble copropriété
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Dans une copropriété, chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes. C’est pourquoi les tantièmes sont une notion primordiale de la copropriété. C’est grâce à eux que sont définies les voix à l’Assemblée générale de la copropriété ou encore la répartition des charges. Mais tantièmes et millièmes : est-ce la même chose ? Où peut-on trouver notre quote-part ? Et enfin, comment sont calculés les millièmes de copropriété ? Notre article répond à toutes ces questions.

MILLIÈMES ET TANTIÈMES – DÉFINITION ET DÉTERMINATION

Dans une copropriété, chaque copropriétaire possède une quote-part. Cette partie de la copropriété est exprimée en tantième. Il s’agit d’un certain nombre qui, une fois rapporté au total de toutes les parts, peut être exprimé en pourcentage. C’est, donc, une proportion de toute la copropriété. La plupart du temps, les copropriétés sont divisées en millième de parts, d’où leur appellation courante de millièmes. Ce sont simplement des tantièmes exprimés sous forme de mille. Dans les faits, la détermination du nombre de tantièmes est libre : 1 000, 10 000, 100 000, etc. Tout dépend en fait de la taille de la copropriété et de son nombre de lots.

En copropriété, les millièmes représentent la quote-part des parties communes comprises dans chaque lot. Si vous cherchez combien de millièmes vous sont alloués, vous pouvez trouver leur répartition dans le règlement de copropriété. Ces millièmes ont deux rôles principaux. Le premier est de déterminer le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire. Plus le nombre de tantièmes attaché à la propriété d’un lot est élevé, plus le propriétaire de ce lot possède de voix. Ainsi, une personne qui possède 200 millièmes d’une copropriété, aura 20 % des voix. Le deuxième rôle des millièmes est d’établir la répartition du paiement des charges liées aux parties communes. Il existe deux types de charges :

  • Les charges relatives à l’entretien de la copropriété,
  • Et les charges relatives aux services collectifs.

Ainsi, les tantièmes n’ont pas la même valeur selon la charge qui est considérée. 

COMMENT SE CALCULENT LES MILLIÈMES ?

D’après l’article 5 de la loi de 1965, les tantièmes de copropriété sont calculés relativement à la valeur des parties privées. C’est un géomètre expert qui se charge de les établir, au moment de la mise en copropriété. C’est lui qui va évaluer la valeur des parties privées pour calculer les tantièmes selon cette valeur. Il prend, pour cela, plusieurs critères :

  • La nature du lot (appartement, box, cave, etc.)
  • La surface habitable
  • Le niveau de confort (terrasses, balcons ou jardin peuvent faire augmenter la valeur d’un lot)
  • La situation du lot (appartement donnant sur cours ou au dernier étage)

Vous pouvez aussi calculer vos tantièmes en m². Pour cela, vous devez connaître la surface habitable d’au moins un logement. Vous savez alors que la surface de l’immeuble est égale à la surface de l’appartement multipliée par le nombre de tantièmes de la copropriété (exception faite des caves, parkings et réserves), divisé par le nombre de tantièmes de l’appartement.

EST-IL POSSIBLE D’ACHETER DES PARTIES COMMUNES DANS UNE COPROPRIÉTÉ ?

En théorie, il est effectivement possible d’acheter une partie commune dans une copropriété, mais en réalité, cela nécessite des démarches très longues.

Dans un premier temps, le syndicat de la copropriété doit être informé de votre volonté, et ce, afin qu’il prépare un dossier pour évaluer le lot en question. C’est, ensuite, au tour du géomètre-expert de déterminer la valeur du lot. Il va, pour cela, attribuer au nouveau lot, un certain nombre de millièmes avant d’établir une nouvelle répartition des millièmes dans la copropriété. 

Après cela, la proposition d’achat est inscrite à l’ordre du jour pour la prochaine Assemblée Générale. Elle sera votée et devra obtenir la majorité des deux tiers des voix des copropriétaires pour que la décision soit validée. C’est la même règle qui s’applique pour une modification de la répartition des charges.

La décision deviendra enfin définitive lorsqu’un délai de deux mois aura été respecté. Ce délai permet aux copropriétaires de contester ou non la décision. Notez aussi que les frais de géomètre et de notaire liés à la rédaction d’un nouvel état descriptif de propriété sont à la charge de l’acquéreur de la partie commune.

COMMENT MODIFIER LES TANTIÈMES D’UNE COPROPRIÉTÉ ?

Toute décision de modification des tantièmes de la copropriété doit être votée en Assemblée Générale. En principe, ce vote se fait à l’unanimité des voix. C’est le cas lorsqu’il y a une erreur dans les tantièmes de la copropriété et qu’elle doit être rectifiée. Cependant, il y a des cas où cette unanimité n’est pas nécessaire et le changement sera voté au 2/3. C’est le cas pour les situations suivantes :

  • Un changement d’usage d’une des parties privatives de la copropriété (pour un faire un bureau ou un commerce par exemple)
  •  La division d’un lot de copropriété suivie de la vente de tout ou partie des fractions nées de cette division
  • Une décision du syndicat de réaliser des travaux ayant une incidence sur la répartition des charges ou une vente ou un achat (vente de palier d’étage à des copropriétaires)
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