La genèse d’un projet immobilier, notamment lorsque l’on souhaite avoir une maison à notre image, est la plupart du temps, la recherche et l’achat d’un terrain constructible. Quel est toutefois le budget à prévoir pour vous lancer dans cette étape importante ? Découvrez les facteurs principaux influant sur le prix d’un terrain sur lequel construire l’habitation de vos rêves.
La localisation du terrain, le facteur le plus important
Selon la localisation géographique du terrain, le prix peut varier considérablement, triplant parfois d’une région à l’autre. Cette influence sur le coût des terrains à bâtir est manifeste. Une étude menée en 2016 par le ministère français de l’Environnement avait déjà mis en évidence cette forte volatilité des prix selon la localité en France. Pour savoir comment trouver un terrain à bâtir, il est ainsi nécessaire de prendre en compte vos objectifs. Il est également judicieux de vous faire conseiller par un expert en immobilier.
Prenons un exemple concret : le mètre carré d’un terrain constructible en Île-de-France (201 €), au cœur de Paris ou même à Neuilly coûtera bien plus cher que le même mètre carré en Bourgogne Franche-Comté (45 €), en Corse (68 €) ou à proximité de l’aire urbaine de Limoges. Alors que la moyenne du mètre carré est estimée à 74 euros en France, il faudra prévoir au moins une moyenne de 180 euros pour les grandes villes.
La situation géographique est donc un facteur déterminant qui révèle la grande variabilité des prix des terrains à bâtir. Cette disparité s’accentue davantage lorsque le terrain est situé en zone agricole, où le prix au mètre carré est nettement inférieur à ce qui prévaut dans les zones urbaines. La localisation n’est par ailleurs pas limitée à la région ou la ville dans laquelle elle est située. Elle englobe les détails spécifiques comme le quartier, la proximité aux différentes commodités et aux services publics, etc.
La superficie du terrain
La superficie d’un terrain constructible fait partie des facteurs majeurs influant sur son prix. En immobilier, l’expression « la taille compte » est une vérité absolue. Plus un terrain est grand, plus ses possibilités en matière de développement se multiplient. Il est possible de bâtir des constructions plus grandes, plus complexes ou même de les diviser en plusieurs terrains afin d’en faire des lots en vue d’une utilisation résidentielle ou commerciale. Cette flexibilité supplémentaire est donc synonyme d’une valeur accrue. 100 mètres carrés de superficie supplémentaire augmentent en moyenne de 5 à 15 % le prix du terrain, en fonction de sa localisation.
La relation entre la superficie et le prix varie en fonction du marché local. Au sein des zones urbaines où l’espace est limité, les terrains plus petits peuvent être plus intéressants, ce qui fera monter les prix. Dans les zones rurales où l’on retrouve plus d’espace, l’impact de la superficie sur les prix sera moindre. Outre sa superficie, la forme d’un terrain est un facteur qui influe sur les coûts. Un terrain de forme régulière (rectangulaire ou carré) est plus simple à développer que ceux irréguliers, ce qui influence les prix. Les terrains de forme régulière peuvent être vendus 10 % plus chers que ceux qui sont moins uniformes.
L’environnement autour du terrain
Pour évaluer l’environnement autour d’un terrain, il faut vous pencher sur la qualité de vie qu’il offre. Les terrains proches des parcs, des zones de loisirs, des espaces verts ou même des points d’eau comme les lacs et les rivières sont plus intéressants pour les investisseurs en immobilier et donc beaucoup plus coûteux. La proximité des services et des commodités est un autre facteur clé. Les terrains bien situés à proximité d’écoles, de centres commerciaux, de centres médicaux et d’autres infrastructures publiques peuvent voir leur valeur augmenter substantiellement.
Les taxes et impôts locaux
Les taxes et impôts locaux ont un impact considérable sur le prix de vente des terrains à bâtir. Pour les taxes, à cause de la réforme de la TVA immobilière en 2010 en France, le régime dérogatoire qui s’applique aux cessions de terrains aux particuliers a été supprimé. Depuis cette période, lors de l’achat ou de la vente de terrains, la TVA s’applique à hauteur de 19,6 % si le vendeur est assujetti à ce régime. S’il ne l’est pas, la TVA sera calculée sur la marge et l’acheteur ne devra payer que 5,09 % de droits de mutation ou d’enregistrement. Lors de l’achat d’un terrain à bâtir, il existe donc deux options à considérer en ce qui concerne le prix. Dans le cas où le vendeur bénéficie d’une exemption de versement de la TVA, le prix du terrain peut s’en trouver moins élevé.
Une autre donnée influant sur le prix d’achat d’un terrain constructible qu’il ne faut pas négliger est les frais de notaire. Ceux-ci sont à la charge de l’acheteur, ce qui fait que leur influence sur le prix du terrain reste indirecte. Il faut prévoir 7 à 8 % du prix d’achat en plus à dédier aux frais notariaux qui concernent les honoraires, les débours, ainsi que les droits de mutation à verser au notaire. Il faut ajouter à cela les frais de contribution immobilière, ainsi que ceux de formalités nécessaires à la demande de certificat d’urbanisme et aux mesures hypothécaires. Le notaire devra quant à lui reverser les 4/5e de l’ensemble des frais à l’État.
La facilité d’accès au terrain
Un terrain constructible peut afficher des prix à la baisse ou la hausse en fonction de sa proximité aux différents réseaux de transport ou non. En fonction de la connexion aux services et aux autres réseaux d’approvisionnement, un terrain à bâtir peut afficher un prix variable. Restez toutefois vigilant concernant le facteur de nuisance que tout ceci implique, car la plupart du temps, les acheteurs ne concentrent leurs attentes que sur les nécessités. Le coût d’un terrain prêt à construire sera néanmoins plus élevé s’il a un accès direct aux axes routiers ou s’il est situé à leur proximité. La plupart du temps, les Français accordent une grande importance à l’accès aux commodités en raison de leur travail et cela se ressent sur le prix.
Les terrains situés près des centres commerciaux, des services sanitaires ou encore des écoles sont très prisés et affichent des coûts élevés. Le raccordement à un système d’électrification, à une ligne téléphonique, à des fournitures d’eau et de gaz ou encore de réseaux d’assainissement est un autre critère très important dans la fixation du prix d’un terrain. Le propriétaire n’aura en effet plus à prévoir de budget pour faire établir un système autonome. Le prix de vente d’un terrain à bâtir peut augmenter en raison de sa connexion aux réseaux de communication, de télécommunication, de services et aux grandes surfaces d’approvisionnement. L’orientation du terrain joue par ailleurs un rôle dans cette augmentation de prix.
Le type de sol
La qualité du sol peut avoir une incidence significative sur la valeur d’un terrain constructible, car certaines compositions peuvent poser des défis lors de la construction. Le type de sol d’un terrain influence son prix, puisqu’un terrain argileux, par exemple, nécessitera des travaux de drainage préalables à la construction, ce qui se traduira par une augmentation de son prix. Tous ces facteurs font de la recherche d’un terrain constructible une tâche fastidieuse qu’il ne faut pas prendre à la légère. C’est pourquoi vous devez vous assurer d’être accompagné par des experts de confiance dans votre projet de construction de maison.
