Le bail emphytéotique est un bail ancien particulier. Déjà utilisé dans la juridiction romaine, il s’agit d’un bail de très longue durée. Autrefois un contrat peu courant, il est remis au goût du jour grâce aux enjeux modernes. On en parle, notamment, pour la construction de grands parcs éoliens ou photovoltaïques.
Qu’est-ce que le bail emphytéotique ?
Le bail emphytéotique, aussi dit emphytéose, a été défini dans l’article L451 alinéa 1 du Code rural. Ce bail est donc un bail de longue durée, entre 18 et 99 ans. Au départ, ce bail a été conçu pour la conservation et la mise en valeur de vastes terres rurales. Aujourd’hui, il est utilisé pour tous terrains fonciers. Très proche des baux ruraux et commerciaux, le bail emphytéotique diffère cependant car il donne accès à un droit réel immobilier. Cela signifie que le locataire (appelé emphytéote) obtient quasiment tous les droits sur le bien immobilier. En échange, il a le devoir de faire tout ce qu’il peut pour mettre en valeur le bien. Ses redevances, ou « canons emphytéotiques », sont assez faibles car tous les travaux d’amélioration sont à sa charge. Le bailleur du bien loué reste propriétaire réel du bien et va récupérer celui-ci et toutes les améliorations apportées (même les bâtiments construits) à la fin du contrat.
En théorie, ce bail s’applique à n’importe quel type de biens immobiliers, ruraux ou urbains, mais aujourd’hui, ce sont surtout les collectivités ou les investisseurs qui les contractent. Cela représente un véritable avantage pour les collectivités territoriales qui laissent l’amélioration de grandes surfaces de territoires à des investisseurs privés. La collectivité pourra récupérer toutes les améliorations à la fin du bail. Pour les investisseurs, il s’agit surtout de construire des bâtiments dédiés au commerce et à l’industrie, mais aussi, aujourd’hui, des parcs éoliens et photovoltaïques.
Ce contrat ne peut être validé, selon la loi française, que si certaines conditions sont réunies :
- Une durée minimale de 18 ans et une maximale de 99 ans. Ce bail n’est pas tacitement renouvelable.
- Il doit être signé en présence d’un notaire.
- L’emphytéote doit s’acquitter de la taxe de publicité foncière (taux fixé à 0,7% du prix indiqué sur le contrat).
Droit et obligation des parties
Droits et obligations du propriétaire
Le propriétaire reste propriétaire réel du bien immobilier loué sous un bail emphytéotique. Il reste tout de même soumis à des droits et obligations définis par la loi :
- Droit de résilier le bail en cas de défaillance du locataire (défaut de paiement pendant 2 ans, inexécution des termes du contrat, détérioration du fond d’origine)
- Possibilité de vendre ses droits de propriété liés au bail emphytéotique
- Recouvrement de la pleine propriété du bien à la fin du bail
Droits et obligations du locataire
L’emphytéote qui hérite du bien foncier se voit aussi hériter des droits et des obligations suivants:
- Devoir de verser les redevances, ou loyer, au bailleur
- Réaliser tous travaux d’amélioration, de construction ou de démolition autorisés par les conditions du bail
- Louer ou sous-louer le bien librement
- Ne pas détériorer le bien
- Payer toutes les contributions et charges grevant le bien
- Vendre, aliéner ou hypothéquer son droit
- Interdiction de vendre le bien concerné par le bail
Pourquoi préférer le bail emphytéotique ?
Le bail emphytéotique est un bail de location semblable à d’autres baux comme le bail rural ou commercial. Alors dans quelles situations faut-il préférer ce bail ?
Le bail emphytéotique se distingue du bail ordinaire grâce au droit réel qu’il offre sur le bien immobilier. Dans ces contrats, il n’y a donc pas besoin de définir la destination de ces bien immobiliers. Le bail ordinaire, au contraire, impose presque une utilisation personnelle du bien alors que l’emphytéose autorise la location ou sous-location du bien.
Ce bail est, aujourd’hui, préféré pour la grande liberté qu’il offre. L’emphytéote peut construire librement sur le terrain qu’il loue, sans restriction. Il peut construire autant qu’il veut, sans problème d’envergure. C’est une aide importante pour parvenir à se projeter sur de longue durée et pour imaginer des améliorations importantes. Ainsi, ce bail offre une grande sûreté qui est largement appréciée des investisseurs.
Ce qu’il faut retenir de l’emphytéose en 2022
Bail de longue durée, l’emphytéose a été réactualisée par les grands travaux de constructions de parcs photovoltaïques ou éoliens. Ce bail offre à l’emphytéose des droits de propriété quasiment complets, se rapprochant de ceux de l’usufruit, et lui permet de réaliser des travaux de grandes envergures afin de mettre en valeur le bien. La propriété sera entièrement récupérée par le bailleur à la fin de contrat. Ce bail est donc un véritable avantage pour ceux qui cherchent la possibilité de réaliser des travaux, avec peu de restriction.
