La loi Alur (loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové) déclarée en 2014 a rendu la division parcellaire plus avantageuse. On estime en France que 20 % des terrains peuvent être divisés. Pourtant, les procédures pour effectuer de tels travaux semblent compliquées, et parfois incompréhensibles. En vérité, elles ont été largement simplifiées. Vous devez connaître les conditions pour que votre terrain soit divisible, les étapes de la division, et enfin, les documents à fournir pour l’opération. On vous explique tout cela dans cet article.
DIVISER UN TERRAIN : UNE OPÉRATION RENTABLE POUR LE VENDEUR ET L’ACHETEUR
La division parcellaire est l’opération qui consiste à séparer un terrain en plusieurs parcelles. Elle s’opère généralement lorsqu’un propriétaire souhaite vendre sa propriété ou une partie de celle-ci. En effet, la vente d’une partie de son terrain est de plus en plus fréquente et offre, en tout premier lieu, une jolie rentrée d’argent au propriétaire. Mais c’est loin d’être le seul avantage qu’offre la division parcellaire. Il est aussi possible d’envisager cette opération si :
- Vous désirez construire une seconde maison pour la vendre ou la louer ;
- Vous voulez faire deux lots d’un terrain trop grand pour vous ;
- Vous avez acheté un terrain à deux, chacun pour y construire un bien ;
- Etc.
Pour les acheteurs, cette division permet de pallier le manque de foncier qui existe dans certaines zones, notamment en zones tendues.
DIVISION PARCELLAIRE : ATTENTION AUX OBLIGATIONS LÉGALES !
Cependant, la division parcellaire n’est pas exempte de règles légales. Le terrain que vous désirez diviser doit, déjà, être d’une superficie au moins égale à 300 m². Il faut également respecter le PLU (plan local d’urbanisme) ou le plan d’occupation des sols, ou encore, la carte communale. Ces documents sont consultables en mairie et vous renseignent sur le zonage du territoire et les règles inhérentes à chaque zone. Si ces documents sont absents, c’est le Règlement National d’Urbanisme que vous devez appliquer. Dans certaines zones, il peut aussi être nécessaire de respecter le plan de prévention des risques d’inondation. Enfin, si votre propriété borde ou bien est située au moins à 500 mètres d’un monument ou site classé, vous devrez obtenir l’accord des Architectes de France avant toute division.
La loi Alur promulguée en 2014 a, en plus de cela, favorisé ces conditions. En effet, elle supprime le coefficient d’occupation des sols (COS), ce qui fait sauter le nombre de m² minimum nécessaire sur une propriété foncière. De plus, il n’y a plus besoin d’un minimum de terrain pour pouvoir construire sur les communes munies d’un PLU.
LES DIFFÉRENTES ÉTAPES D’UNE DIVISION PARCELLAIRE
Diviser une parcelle doit respecter une procédure. Celle-ci n’est pas forcément compliquée, mais il est important de la respecter pour éviter toute forme de litige à l’avenir. La division parcellaire est, généralement, aux frais du propriétaire qui la met en place. Cependant, l’acquéreur peut être amené à la payer s’il est à l’origine de la procédure.
DÉPOSER UNE DEMANDE DE CERTIFICAT D’URBANISME OPÉRATIONNEL
Le Certificat d’Urbanisme Opérationnel permet de connaître la faisabilité de l’opération à réaliser. En faisant cette étude, vous connaîtrez le droit de l’urbanisme applicable au terrain en question. Cela concerne les limitations administratives au droit des propriétés, les taxes et participations d’urbanisme.
Cette demande doit être faite en mairie et accompagnée d’un plan de situation du terrain, d’une note descriptive de l’opération souhaitée et d’un plan du terrain avec indication des bâtiments déjà construits.
Finalement, ce certificat n’est pas obligatoire, mais vous permet d’avoir une vision claire de la situation de votre terrain et fera avancer vos travaux plus rapidement.
DÉCLARATION PRÉALABLE DE DIVISION
Vous devez déposer une déclaration préalable de division en mairie avant de commencer toute opération. Celle-ci sera suffisante pour des travaux simples qui ne nécessitent aucun aménagement particulier tel qu’une voie d’accès. Pour des travaux plus poussés, vous devrez, en plus, poser un permis d’aménager. Cette demande permet à la mairie de vérifier elle-même la faisabilité du projet. Si la mairie accepte la demande, la déclaration de division doit être affichée sur le terrain, deux mois avant le début des travaux.
RÉALISER UN BORNAGE
Pour diviser votre parcelle, il est nécessaire d’en définir les limites. Pour cela, vous devez faire appel à un géomètre-expert inscrit à l’Ordre. Ce sont les seules personnes habilitées à fixer les limites d’un bien foncier. Le géomètre va alors procéder à un bornage. Ce dernier consiste à déterminer précisément la séparation de deux propriétés adjacentes et à la fixer par des bornes apparentes. Ce processus se fait obligatoirement en présence des voisins et donne lieu à l’établissement d’un procès-verbal de bornage. Si un des voisins s’oppose au bornage ou n’est pas d’accord avec le professionnel, ils doivent alors saisir un tribunal judiciaire pour obtenir un bornage judiciaire. La procédure peut durer 1 an.
DIVISER UN TERRAIN : UNE OPÉRATION PARFOIS IMPOSSIBLE ET TOUJOURS ENCADRÉE
Avant de vous lancer dans votre opération, il est très important d’étudier votre terrain, car tous ne se prêtent pas à de tels travaux. C’est particulièrement le cas si votre parcelle est en pente ou en forme d’angle. Cela peut l’être si l’implantation de la maison déjà existante empêche la réalisation d’autres constructions dans de bonnes conditions. L’aide d’un géomètre-expert est nécessaire, mais vous pouvez aussi faire appel à un architecte pour vous conseiller.
En opérant une division parcellaire, vous obtenez le statut de lotisseur et faites entrer votre terrain sous le régime du lotissement. Ainsi, si vous souhaitez créer un second terrain constructible, il vous faudra fournir certains documents :
- Le certificat d’urbanisme opérationnel qui témoigne de la viabilité de la division ;
- Le certificat d’urbanisme général qui reprend les règles d’urbanisme ;
- La déclaration préalable de lotissement qui doit être déposée avant la division ;
- Le permis valant division dans le cas où la partie divisée est destinée à la construction ;
- Le permis de construire si besoin.
Votre parcelle peut avoir deux destinations : simple parcelle ou construction. Les documents vont donc varier selon l’utilité que vous allez faire de la parcelle. Par exemple, le permis de construire n’est nécessaire qu’en cas de construction.
