Comment vendre son bien immobilier en viager ?

personne agé vend son bien immobilier en viager
Sommaire

Le viager consiste à céder un bien immobilier contre une rente versée régulièrement pour le restant des jours du vendeur. Ce viager peut être libre ou occupé, et peut même concerner plusieurs personnes. Que ce soit pour compléter ses revenus, améliorer sa retraite, trouver son indépendance, la vente en viager peut vous permettre de dégager rapidement un petit capital. Si vous hésitez à vous lancer et que vous souhaitez connaître les avantages d’une telle vente, notre article est fait pour vous. Vous trouverez ici les avantages, pièges et le fonctionnement de la vente en viager.

LE VIAGER : FONCTIONNEMENT

Lors d’une vente en viager, un crédirentier (le vendeur) cède son bien immobilier à un débirentier (l’acheteur) contre une rente qui lui sera versée pendant le restant de ses jours. Ce viager peut être libre, ou occupé. Cette vente a pour but de recevoir un capital instantané (le bouquet) tout en conservant la possibilité d’habiter dans son logement jusqu’à la fin de ses jours (si le viager est occupé) en percevant une rente mensuelle, autrement appelée rente viagère

Pour que le viager reste légal, l’acheteur ne doit pas avoir conscience d’une quelconque maladie chez le vendeur. La date de décès doit donc rester imprévisible. Un viager peut être placé sur une ou plusieurs têtes. Dans ce cas, la rente doit être versée jusqu’au décès du dernier survivant. Cette rente, au moment du contrat, est définie comme étant mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Généralement, elle sera mensuelle. Le débirentier devient pleinement propriétaire du bien à la mort de, ou des, crédirentiers.

VIAGER OCCUPÉ OU LIBRE ?

Comme il l’a été légèrement précisé plus haut, on trouve deux types de viager : le viager occupé et le viager libre. Voici ce que vous devez savoir sur ces deux types de contrat.

La vente en viager occupé est la plus commune des deux ventes. C’est celle que nous avons décrite plus haut et qui permet de conserver un droit d’usage d’habitation de votre bien immobilier, même si vous n’êtes plus le propriétaire. L’acquéreur pourra s’y installer ou louer votre habitation qu’à votre décès. Néanmoins, le montant des rentes est plus faible, car on soustrait du prix de vente le montant des loyers qui auraient pu être perçus par le débirentier.

Le viager libre est un peu moins commun. Cette vente consiste à céder votre bien et à le libérer. Vous recevez toujours une rente mensuelle, mais vous vivez ailleurs que dans votre logement. Ainsi, l’acquéreur peut directement s’installer dans votre logement ou le louer. En contrepartie, votre rente mensuelle sera 25 à 50 % plus élevées.

LES AVANTAGES DE LA VENTE EN VIAGER

Le premier avantage de la vente en viager est que les revenus issus de la rente sont plus conséquents que pour une simple location. La rente, en plus, permet au vendeur de bénéficier de revenus complémentaires. Par exemple, il peut continuer à vivre dans son bien, ou à financer son hébergement dans une maison de retraite grâce à la rente versée.

Le débirentier, quant à lui, parie donc sur la longévité du vendeur. Grâce à l’échelonnement des versements, l’achat grâce au viager, lui permet de devenir propriétaire sans apport personnel. Il n’a, par exemple, pas forcément besoin de contracter un prêt. De plus, il peut, en cas de besoin, revendre le bien acheté en viager.

Enfin, un dernier avantage pour le vendeur, est un avantage fiscal. La rente viagère que vous, en tant que vendeur, percevez est soumise aux impôts. Cependant, vous bénéficiez d’un abattement, une réduction sur ceux-ci, en fonction de votre âge :

  • Si vous avez moins de 50 ans, 70 % de la rente est imposée.
  • Si vous avez entre 50 et 59 ans, c’est 50 % de la rente qui est imposée.
  • Si vous avez entre 60 et 69 ans, 40 % de votre rente sera imposée.
  • 30 % de la rente est imposée si vous avez plus de 70 ans.

Au vu de ces abattements, il peut être plus intéressant de commencer un viager aux alentours des 75-85 ans. La rente sera plus intéressante pour vous, car elle prend en compte votre âge et l’abattement est donc de 70 %. Votre vente au viager sera donc plus intéressante.

Le contrat de vente en viager peut prévoir le versement d’un capital initial appelé bouquet dont le montant est fixé par les deux parties : il s’agit d’une somme d’argent versée immédiatement et déduite de la rente ultérieure. Ce bouquet est compris entre 20 et 30 % de la valeur estimée du bien. Il présente donc des avantages pour les deux partis : il apporte un capital immédiat pour le vendeur et réduit les futures rentes de l’acquéreur.

FAUT-IL ACHETER EN VIAGER ? PIÈGES À ÉVITER

Si vous décidez de vendre votre bien immobilier en viager, il y a certaines inconnues à prendre en compte. Tout d’abord, il faut faire attention au prix. En effet, vous devez le bon prix et prendre en compte la baisse que peut subir vos rentes en cas de viager occupé. De même en viager libre, la rente doit être supérieure au montant du loyer. Vous devez donc vous renseigner sur le loyer que vous auriez perçu si votre bien avait été mis en location. 

Il faut aussi que vous choisissiez le bon moment pour mettre votre bien en viager. Votre âge va influencer grandement les rentes que vous allez percevoir. Prévoyez aussi une clause de libération anticipée, au cas où vous décidiez de quitter votre habitation pour aller en maison de retraite. 

Enfin, pensez à bien revaloriser votre rente chaque année. Celle-ci est normalement axée sur l’indice INSEE du coût de la vie. Il y a donc toujours une certaine revalorisation, même si celle-ci peut être assez faible. Elle peut devenir importante en période d’inflation.

VENDRE ENTRE PARTICULIERS SON BIEN EN VIAGER

La vente de particulier à particulier ne se limite pas à l’immobilier classique. Vous pouvez tout à faire vendre votre maison ou votre appartement en viager et entre particuliers. Les étapes sont donc assez similaires, surtout au départ lorsqu’il vous faut trouver un acheteur. Vous devez donc émettre une offre de vente qui doit être publicitée. Cette étape peut être facilitée par l’aide offerte par les « marieurs d’affaires » qui peuvent se charger de vous mettre en contact avec un client. Après cela, la vente se déroule comme une vente classique.

Pour vendre son bien, l’accord des enfants n’est pas nécessaire. Cependant, il sera peut-être obligatoire dans le cas où vos descendants possèdent une partie de la propriété de votre bien immobilier. Dans ce cas, ils peuvent empêcher la vente ou vous donner le droit de le faire. 

RENTE, CHARGES ET FRAIS DE LA VENTE EN VIAGER

La vente en viager est surtout caractérisée par ses rentes viagères. Mais celles-ci donnent lieu à de nombreuses questions d’ordre financier. En effet, il est parfois difficile de comprendre comment sont calculées les rentes et à qui revient de payer les frais de notaire ou les différentes charges de la propriété pendant la durée du viager.

RENTE ET VIAGER SANS RENTE

La rente est fixée librement, mais doit correspondre à la valeur réelle du bien. Son montant est calculé par un notaire et tient compte de différents paramètres. Ces paramètres sont : la valeur du bien vendu, le fait que le viager soit libre ou occupé, le montant du bouquet, et enfin, l’âge du ou des vendeurs.

Il est aussi possible de vendre en viager sans rente. À ce moment-là, le bouquet, ainsi que toutes les rentes estimées, doivent être versés à la signature de l’acte de vente. Le vendeur recevra donc une très grosse quantité d’argent. Ce mode de vente est très peu répandu, car il enlève le principe même de la vente en viager, qui est la rente viagère.

À QUI REVIENNENT LES CHARGES DE LA PROPRIÉTÉ ?

Dans le cas d’un viager, la répartition des charges et des taxes entre le propriétaire et l’acquéreur varie selon le type de viager concerné. Cette répartition doit, dans tous les cas, être indiquée dans l’acte de vente en viager. Dans le cas d’un viager occupé, on trouve deux cas de figure. Dans un viager où le propriétaire garde son droit d’usage d’habitation, il doit s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Dans le cas d’un viager usufruit, les factures d’énergie, mais aussi la taxe d’habitation, foncière et d’enlèvement des ordures ménagères sont à la charge du vendeur. La charge des travaux est répartie pendant l’acte de vente, mais généralement, le vendeur s’occupe de l’entretien courant et des petites réparations quand l’acquéreur s’occupe des gros travaux.

Quant au viager libre, si vous êtes le vendeur, mais que vous décidez de ne plus habiter chez vous, vous ne paierez plus la taxe foncière, la taxe d’habitation et les charges sur ce logement. Elles seront toutes de la responsabilité de l’acquéreur. L’entretien courant et toutes les réparations du bien sont à la charge de l’acheteur.

À noter aussi que, selon le type de viager, un remboursement des charges peut être prévu dans l’acte de vente, à la faveur du vendeur qui devrait payer les charges du viager occupé.

QUI PAIE LES FRAIS DE NOTAIRE ?

Comme pour une vente classique, vous aurez besoin de la présence d’un notaire pour rendre légitime votre acte de vente. Ainsi, la présence d’un notaire implique forcément la présence de frais de notaire. Parmi ces frais de notaire, les émoluments constituent ce que va réellement toucher le notaire. Ces émoluments et frais de notaire sont revus régulièrement et il faut s’assurer que vous allez toujours payer les bons frais. 

Lors d’une vente en viager, c’est bien l’acquéreur qui devra payer les frais de notaire. Ceux-ci doivent être réglés pendant l’acte de vente. En somme, la vente au viager n’échappe pas au formalisme d’une vente classique.

VIAGER DÉCLARÉ NUL

Il existe certains cas dans lesquels la vente en viager peut être déclarée nulle

  • Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l’acte, en raison d’une maladie dont il souffrait au moment de la signature,
  • Si le prix de vente est jugé insuffisant par rapport à la valeur réelle du bien.
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