Acheter ou vendre un bien immobilier en viager

L’aléa, élément essentiel de la vente en viager

En vieux français, le mot « viage » signifie « temps de vie ». Le viager repose sur un risque réciproque. L’acheteur parie sur la durée de vie du vendeur, mais si ce dernier survit au-delà de ce que l’acquéreur pouvait normalement imaginer, le viager peut se révéler une lourde charge.
La date incertaine du décès du vendeur constitue l’aléa. Sans aléa, le contrat est sans objet et la vente pourrait être annulée (ce qui est parfois le cas quand le décès du vendeur intervient dans les 20 jours qui suivent la vente viagère).

Crédirentier, débirentier, arrérage

Le viager met en relation un vendeur, qui juridiquement s’appelle le crédirentier (qui perçoit une rente de la part de l’acquéreur), et un acheteur, ou débirentier (qui verse une rente au vendeur). Les sommes correspondant au paiement de la rente s’appellent des arrérages.

Le paiement du prix : rente et bouquet

Contrairement à une vente classique, la viager ne se paye pas en une seule fois mais par une rente versée au vendeur jusqu’à sa mort. Son calcul se détermine en fonction :
• de l’âge du vendeur (ou des vendeurs, si le contrat est conclu sur deux têtes)
• de la valeur du bien immobilier
• du taux de rendement
Une fois le prix fixé, celui-ci est indexé (généralement sur l’indice Insee du coût de la consommation des ménages hors tabac). L’indexation se fait chaque année, à la date anniversaire du contrat.
Le vendeur peut demander le versement d’une somme d’argent immédiate. C’est ce que l’on appelle le bouquet. Celui-ci est alors déduit du prix de vente.

Viager libre ou viager occupé

Il existe deux types de viager
• le viager libre : l’acquéreur occupe immédiatement le bien, il peut le louer ou même le revendre
• le viager occupé : le vendeur conserve la disposition du logement jusqu’à son décès

Les intérêts du viager

Bien adapté aux personnes qui n’ont pas d’héritiers, le viager permet d’assurer au vendeur un revenu régulier, jusqu’à son décès.
Pour l’acquéreur, le viager est un moyen d’échelonner la dépense d’acquisition d’un logement.