En raison de son doux climat et de ses multiples atouts, l’Espagne est devenue l’eldorado de nombreux Français. Pour un investissement ou pour s’y installer, les étrangers affluent de plus en plus vers ce pays. Les formalités pour acquérir un logement sont moins contraignantes que dans la plupart des autres territoires européens. Vous êtes citoyen français et souhaitez acheter un bien immobilier en Espagne ? Voici tout ce que vous devez savoir pour concrétiser votre projet.
Obtenez votre NIE, puis ouvrez un compte bancaire espagnol
Le NIE ou Numéro d’Identification des Étrangers est un identifiant indispensable lors de la signature de l’acte d’achat. C’est donc le premier acte à poser lorsque vous souhaitez acquérir un logement en Espagne en tant que Français. Il s’agit d’un document unique et personnel délivré par le gouvernement espagnol. Il permet d’identifier facilement les personnes non espagnoles présentes sur le territoire. Il représente la carte d’identité des étrangers dans le pays. Comme l’expliquent les agents immobiliers, avant de faire l’achat d’une maison sur Cadaqués par exemple, vous devez impérativement faire la demande de votre NIE.
En raison du délai plus ou moins long pour obtenir le NIE, nous vous conseillons de vous y prendre à l’avance. Le numéro d’identification des étrangers est également important, car il vous sera demandé lors de l’ouverture de votre compte bancaire. Bien que facultatif, un compte ouvert dans les livres d’une banque espagnole présente de nombreux avantages. Il facilite notamment l’acquisition et le paiement des taxes et impôts relatifs au bien à acquérir. L’obtention du NIE ne fait toutefois pas de vous un résident espagnol. Pour cela, vous devez obtenir le Certificat de Registre des Citoyens de l’Union européenne.
Définissez le budget et recherchez le financement pour acheter un bien immobilier en Espagne
Avant de vous engager dans l’acquisition de votre bien immobilier, vous devez définir votre budget et mobiliser le financement. Si vos ressources propres ne permettent pas d’acheter le logement, vous devez rechercher du financement. L’une des possibilités qui s’offrent à vous est de solliciter un établissement bancaire pour obtenir un prêt. Dans le cadre des crédits immobiliers, les banques espagnoles n’accordent cependant pas au-delà de 80 % du prix du bien.
Pour les non-résidents comme les étrangers, le taux peut descendre jusqu’à 50 %. Tout dépend des exigences de la structure bancaire et de votre profil de prêteur. Pour bénéficier de la meilleure offre de crédit immobilier, vous pouvez demander une simulation afin de faire des comparaisons. De plus, vous avez la possibilité de demander un prêt immobilier depuis un établissement bancaire français.
Dans ce cas, vous pouvez fournir des garanties comme une résidence principale et ainsi obtenir de meilleures conditions de prêt. Les banques sont néanmoins hésitantes quant au prêt immobilier pour investir à l’étranger. Les délais sont donc parfois plus longs que d’habitude. Il est donc possible d’obtenir un financement pour constituer le budget de votre projet immobilier, mais vous devez disposer d’un peu d’épargne pour faciliter l’obtention du crédit.
Choisissez le bien à acquérir et réservez-le
Une fois le financement de votre projet assuré, vous pouvez vous lancer dans la recherche du bien immobilier à acquérir. Si vous n’êtes pas encore sur place en Espagne, nous vous recommandons de solliciter les services d’une agence immobilière francophone sur place. Outre le fait de rechercher le logement à acheter, elle pourra vous conseiller pour un choix optimal.
Elle est par ailleurs votre représentante sur place. En recourant à un expert, vous évitez de tomber dans de nombreux pièges et d’avoir à effectuer plusieurs voyages. Dès que le bien immobilier à acheter est sélectionné avec les conseils de l’expert immobilier, vous devez le réserver. Cela consiste à signer le « Contrato de Reserva » qui un pré-contrat annonçant votre intention d’acheter le bien. Pour éviter d’éventuels problèmes dans la suite du processus, nous vous conseillons d’inclure :
- le prix d’acquisition du logement,
- les conditions et obligations des différentes parties dans le document.
Le contrat de réservation de bien s’accompagne d’un montant symbolique qui varie entre 1 000 et 3 000 euros. D’une validité définie, il vous donne le temps d’effectuer les formalités restantes à la finalisation de la vente. C’est une garantie pour le vendeur qui devra à son tour retirer le bien immobilier de la vente. Si vous déclinez l’offre d’achat après la signature du pré-contrat, vous perdez systématiquement la somme de départ. Au contraire, lorsque le vendeur se désiste en cours de processus, il devra vous rembourser le montant de la réservation. Pour des raisons de sécurité, cette somme doit être gardée par une partie indépendante pour prévenir d’éventuels litiges.
Effectuez les vérifications juridiques lors de l’achat de votre bien immobilier en Espagne
Après avoir réservé le bien à payer, vous devez effectuer certaines vérifications avant de finaliser la transaction. Contrairement à la France ou d’autres pays européens, cette étape ne relève pas du notaire. Il vous revient en tant qu’acheteur de vérifier que le logement dispose :
- des autorisations urbanistiques,
- du certificat énergétique,
- de l’inscription au registre de la propriété.
Vous devez par ailleurs vérifier qu’il n’existe aucune hypothèque sur le bien et que les charges de copropriété sont payées. Pour vous faciliter la tâche, nous vous recommandons de demander la « Nota Simple el Registro de Propiedad ». Il s’agit d’un rapport qui présente l’état juridique de la propriété en cours d’acquisition. Vous pouvez également confier l’étape de vérifications juridiques à un avocat spécialisé. En raison des multiples avantages qu’elle présente, le recours à une agence immobilière est aussi une piste à explorer.
Validez le financement et passez au compromis de vente
Une fois les vérifications juridiques effectuées, vous devez retirer les fonds qui serviront à acheter la propriété. Vous passerez ensuite au compromis de vente. C’est le contrat privé de vente qui lie l’acquéreur et le vendeur. Il devra comporter au moins :
- les informations personnelles du vendeur et de l’acquéreur,
- la description détaillée du bien et de sa localisation,
- le prix de vente du bien et le mode de règlement,
- le montant de l’acompte,
- la répartition des frais de notaires,
- le délai pour finaliser la transaction.
De plus, le compromis de vente doit contenir les pénalités en cas de désistement de l’une des parties contractantes. À cela s’ajoutent les signatures de l’acquéreur et du vendeur, ainsi que toute clause jugée utile par les deux acteurs. Vous devrez par ailleurs compléter l’acompte versé lors de la réservation du bien. Le complément doit permettre d’atteindre 7 à 15 % du montant convenu pour la transaction.
Procédez à la signature chez le notaire et payez les impôts pour acheter votre bien en Espagne
Vous êtes à présent arrivé au bout du processus d’acquisition de votre bien. La transaction sera officielle après signature de « l’Escritura » devant le notaire. Il s’assure de l’effectivité du paiement auprès du vendeur et éventuellement des frais d’agence. Les clés peuvent alors vous être transmises en qualité de nouveau propriétaire. Pour justifier du changement de propriétés, vous devez présenter l’acte notarié au registre de la propriété. La plupart du temps, c’est toutefois le notaire qui s’occupe de cette tâche.
L’acquisition étant réalisée, vous devez à présent payer les impôts liés à l’achat de la propriété. Lorsqu’il s’agit d’un achat neuf, vous aurez à payer l’IVA (équivalent de la TVA) qui correspond à 10 % du prix de vente. L’impôt sur les actes juridiques documentés AJD doit également être réglé. Bien qu’il semble nécessiter plus d’impôts que l’immobilier ancien, acquérir un logement neuf présente de nombreux avantages à explorer. En ce qui concerne un bien immobilier ancien, vous devrez seulement vous acquitter de l’impôt sur transfert de propriété.
