Comment faire un investissement locatif grâce à la loi Pinel ?

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Successeur du dispositif Duflot, lui-même descendant du dispositif Scellier, la loi Pinel est mise en place en septembre 2014. Ce dispositif d’investissement locatif a l’objectif de relancer la construction locative grâce à une défiscalisation pour les personnes achetant dans du neuf. Ce dispositif devait normalement exister jusqu’en 2021, mais il a été reconduit jusqu’en 2024. La loi Pinel fixe différents seuils d’avantage fiscal selon la durée d’engagement locatif que vous, en tant que propriétaire, prenez. Pour 6 ans de location, vous obtenez une réduction d’impôt de 12 % du prix du bien acheté. Cette réduction augmente à 18 % pour 9 ans de location et, enfin, à 21 % pour 12 ans de location. Ces taux 2022 ont été revus à la baisse et les conditions sont désormais plus strictes, notamment pour les maisons individuelles. Découvrez ces changements dans cet article.

LES CONDITIONS POUR INVESTIR EN PINEL

Bénéficier d’avantages fiscaux ne se fait pas simplement et vous devez, pour être éligible à la loi Pinel, respecter des critères précis concernant votre bien immobilier et votre locataire. En plus de cela, la loi Pinel fixe un plafond pour le loyer que vous allez établir, ainsi qu’un plafond pour les revenus de votre locataire.

QUI EST ÉLIGIBLE AU DISPOSITIF PINEL ?

Vous êtes éligibles au dispositif Pinel si votre logement respecte les critères suivants :

  • Le logement que vous avez acheté doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Vous pouvez aussi prétendre au dispositif Pinel si votre logement a été rénové et réhabilité.
  • Votre logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collective (depuis janvier 2021).
  • Le logement doit être situé dans une zone éligible : A bis, A ou B.
  • Le logement doit être achevé dans les 30 mois qui suivent son achat et loué dans les 12 mois suivants sa livraison (la fin des travaux).
  • Le bien immobilier doit être aux normes concernant la performance énergétique (BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020).
  • Vous ne pouvez faire que 2 investissements Pinel par an, limités à 300 000 € par an et 5 500 €/m².

En plus de ces conditions concernant le logement en lui-même, il existe des conditions concernant l’engagement locatif. La durée de location ne doit pas être inférieure à 6 ans, avec possibilité d’être reconduite à 9 puis 12 ans. Les avantages fiscaux en relation avec ces durées vont donc varier. Les contrats bail liés à la location Pinel sont les mêmes que des contrats de location classiques. 

PLAFONDS DE LOYERS ET DES REVENUS SELON LES ZONES

En plus des conditions de location citées plus tôt, la loi Pinel soumet le propriétaire à un plafonnement des loyers qu’il peut appliquer à son bien.

ZonesA bisAB1B2
Prix au m²17,55 €13,04 €10,51 €9,13 €
Plafond des loyers en 2022

Il est, de plus, limité dans son choix de locataire. En effet, les revenus du locataire sont, eux aussi, soumis à un plafond.

Composition du foyer fiscalZone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule39 363 €39 363 €32 084 €28 876 €28 876 €
Couple58 831 €58 831 €42 846 €38 560 €38 560 €
+ 1 personne à charge77 120 €70 718 €51 524 €46 372 €46 372 €
+ 2 personnes à charge92 076 €84 708 €62 202 €55 982 €55 982 €
+ 3 personnes à charge109 552 €100 279 €73 173 €65 856 €65 856 €
+ 4 personnes à charge123 275 €112 844 €82 465 €74 219 €74 219 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+ 13 734 €+ 12 573 €+ 9 200 €+ 8 277 €+ 8 277 €
Plafond des loyers en 2022

Les zones définies ici ont été révisées pour la dernière fois en 2014. Elles correspondent aux zones où le marché locatif est tendu. On regarde le niveau des loyers, l’évolution démographique et les prix pratiqués notamment. Vous pouvez connaitre votre zone géographique grâce à des simulateurs sur Internet (https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc).

CONSEILS POUR BIEN INVESTIR EN PINEL

Il y a plusieurs conseils à donner à quelqu’un qui souhaite investir dans du Pinel. Le premier est de se préparer : toutes les situations ne sont pas adaptées pour investir dans du Pinel. Pour le faire, il faut que vous possédiez une capacité d’endettement sur le long terme. Investir dans le locatif avec ce dispositif prendra au minimum 6 années. Vous devez aussi payer suffisamment d’impôts pour que le dispositif vous serve à quelque chose. Dans cette idée, ne vous focalisez pas uniquement sur les taux affichés. Il faut plutôt que vous vous fixiez des objectifs précis qui prennent en compte la durée de votre location. En vous projetant, vous pouvez penser à la plus-value que vous espérez effectuer à la revente de votre bien. Pour investir dans le locatif, il faut donc avoir une vision d’ensemble et de long terme. 

Le choix de votre logement est aussi déterminant dans la réussite de votre projet. Prenez en compte l’emplacement. Il faut que vous choisissiez une ville sur plusieurs critères : son dynamisme, la qualité de ses transports en commun, ses pôles étudiants ou encore ses infrastructures de santé. Ces critères doivent s’appliquer au quartier où se trouve votre bien. Ne soyez pas non plus trop attaché au quartier, il faut que vous restiez objectif. Connaître le marché immobilier peut être un réel avantage. 

Enfin, comme le dispositif Pinel ne prévoit aucune réglementation sur la gestion de votre bien, il peut être avantageux de vous faire aider par un professionnel. Un spécialiste pourra vous aider dans le choix du locataire ou pour vous faire bénéficier d’assurance locative, en plus de vous aider dans la gestion quotidienne de votre bien.

FAUT-IL VRAIMENT INVESTIR EN PINEL ?

Beaucoup se demandent si investir avec le dispositif Pinel est réellement avantageux. Comme tout dispositif, celui-ci possède des avantages et des risques à éviter.

AVANTAGES DU DISPOSITIF PINEL

Le premier avantage de la loi Pinel est, bien sûr, la réduction d’impôt qu’elle accorde. Cette réduction se fait directement sur les impôts et non pas sur les revenus déclarés. Mais ce n’est pas le seul avantage qu’on peut noter :

  • Vous pouvez devenir propriétaire sans apport : des prêts sont plus facilement accordés sur ces projets d’investissement.
  • La constitution d’un patrimoine solide et durable en investissant dans la pierre.
  • Une sécurité supplémentaire pour l’avenir, soit en décidant de revendre, soit en continuant de louer.
  • Vous pouvez louer à un proche .

LES RISQUES À PRENDRE EN COMPTE EN INVESTISSEMENT LOCATIF

Le risque principal lié au dispositif Pinel est de trouver un locataire. En effet, si cela paraît facile, trouver un locataire en moins de 12 mois peut s’avérer être un vrai casse-tête. C’est d’autant plus vrai que les loyers dans le neuf sont plus élevés que les loyers normaux. Autrement dit, il sera plus difficile de trouver un locataire voulant payer 20 à 30 % de plus de loyer.

Enfin, pensez à l’emprunt que vous allez faire pour investir dans le locatif. Vous devez avoir la capacité de le rembourser. Il faut faire attention au loyer que vous allez fixer et à votre capacité de remboursement du prêt. Avec le plafonnement des loyers, cela peut devenir un problème. C’est pour ça qu’il est essentiel de bien penser son projet avant de se lancer.

COMMENT FAIRE SA DÉLACRATION D’IMPÔT PINEL ?

Pour déclarer vos impôts avec le dispositif Pinel, le timing est très important. Vous devez commencer par déclarer vos revenus locatifs l’année qui suit l’achèvement des travaux du bien ou l’année qui suit l’acquisition du bien. Après cela, la déclaration de votre Pinel doit être renouvelée au mois de mai chaque année. Vous pouvez faire cette déclaration sur papier ou par Internet en remplissant les formulaires suivants :

  • Le formulaire 2044 EB est à fournir la première année de location et indique les caractéristiques du bien et la durée d’engagement locatif
  • Le formulaire 2044 ou 2044 SPE établit le bilan foncier, c’est-à-dire la déduction des différentes charges liées à l’investissement locatif
  • Le formulaire 2042 C indique le montant de la réduction d’impôt
  • Le formulaire 2042 permet le report du bilan foncier dans la déclaration de revenus annuels dans la rubrique « revenus fonciers »

ET PINEL EN 2023 ?

Le dispositif Pinel est censé prendre fin en 2024 et le gouvernement à chercher à trouver son remplaçant en interrogeant des professionnels de l’immobilier. Le nom du projet retenu sera finalement « Pinel + ». Ce dispositif va, dans un premier temps, cohabiter avec l’ancien dispositif Pinel en 2023 et 2024. Ce Pinel + va présenter un avantage fiscal similaire à l’ancien Pinel, mais certaines choses vont changer. Vous allez pouvoir profiter d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %, à condition de respecter des conditions supplémentaires :

  • Une double exposition obligatoire pour les T3 ou plus.
  • Une surface habitable minimum selon la typologie du bien immobilier.
  • Un extérieur obligatoire pour les T3 ou plus.

Ces conditions sont donc plus axées sur le confort des locataires et sur le plan écologique. En plus de ces conditions de confort, les taux seront revus à la baisse en 2023, puis en 2024. Ainsi, ils seront de 10,5 %, 15 % et 17 % en 2023. En 2024, les taux seront fixés à 9 %, 12 % et 14 %.

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