Comment défiscaliser grâce à la loi Scellier ?

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Sommaire

La loi Scellier est un ancien dispositif de défiscalisation immobilière qui concernait les propriétaires qui achètent un bien immobilier pour le mettre en location. En effet, lorsqu’un particulier décide de faire un prêt pour acheter un bien, des dispositifs lui permettent de le rembourser, en plus des loyers versés par le locataire. Ce sont des dispositifs de défiscalisation immobilière. En somme, la loi Scellier est une réduction d’impôt qui vise à rembourser un prêt contracté pour acheter un bien destiné à la location. Cette loi a été remplacée plusieurs fois : par le dispositif Duflot, d’abord, puis par la loi Pinel. Tour d’horizon sur la défiscalisation grâce à ce dispositif.

QU’EST-CE QUE LA LOI SCELLIER ?

La loi Scellier est un dispositif de défiscalisation qui concerne les propriétaires ayant réalisé un investissement locatif entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et leur permet de bénéficier d’un avantage fiscal. Cet avantage est une réduction d’impôts à hauteur de 25 % du prix du bien immobilier sur 9 ans, limité à 300 000 €. Ce dispositif est valable pour certaines zones tendues : les zones A, A bis, B et C en France métropolitaine et en Outre-mer.

Ce dispositif a été remplacé par la loi Duflot jusqu’en 2014, puis par le dispositif Pinel.

QUELLE CONDITION D’ÉLIGIBILITÉ ?

Si vous avez fait l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), vous pouvez faire appel à la loi Scellier, à condition que votre logement respecte certaines conditions :

  • Le logement doit être acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 (jusqu’au 31 décembre 2013 pour les VEFA)
  • Le logement doit être neuf ou être en état futur d’achèvement (VEFA)
  • Le logement doit être situé dans une zone éligible (A, A bis, B, C et Outre-mer)
  • Le logement doit être loué nu et à usage d’habitation principale
  • La durée de location doit être de 9 ans minimum
  • Le locataire ne peut appartenir au foyer fiscal du propriétaire 
  • Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la date d’acquisition ou d’achèvement du logement
  • Le loyer appliqué doit respecter les plafonds en vigueur

QUEL PLAFOND DES LOYERS ?

La loi Scellier impose un plafonnement des loyers par m² et par mois, selon les zones considérées et sans charge comprises. Ces prix sont aussi différents selon le dispositif Scellier considéré. Voici le plafond de loyer pour le Scellier classique :

  Investissement réalisé avant le 31 décembre 2012 Investissement réalisé à partir du 1er janvier 2011
 Zone A 24,21 € le m² 17,85 € le m²
 Zone A bis 24,21€ le m² 24,07 € le m²
 Zone B 1 16,83€ le m² 14,39 € le m²
Zone B2 13,77€ le m² 11,75 € le m²
 Zone C – 8,17 € le m²
Plafond des loyers en loi Scellier

LES DIFFÉRENTS SCELLIER

Le dispositif Scellier a été développé en plusieurs dispositifs. On trouve le dispositif Scellier classique ou libre, le Scellier intermédiaire, le Scellier SCPI, et enfin, le Scellier d’Outre-mer. Le Scellier classique vous a été décrit ci-dessus, mais qu’en est-il des autres ?

Si le bien que vous acquérez se trouve dans les départements d’Outre-mer, vous êtes éligible au dispositif Scellier d’Outre-mer. Ce dispositif vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal allant jusqu’à 96 000 € de réduction d’impôt, soit 32 % de la valeur des prix moyens des biens immobiliers.

La loi Scellier Social ou Intermédiaire est un dispositif qui permet de bénéficier de 5 % supplémentaires sur votre réduction d’impôts. Cette réduction s’élève à 8 % supplémentaire du prix de vente pour les habitations en Outre-mer. Le propriétaire doit, cependant, s’engager à louer son bien à tout locataire qui n’est pas de sa famille. 

Enfin, le dernier dispositif vous permet d’appliquer la loi Scellier au travers de SCPI. Il s’agit d’investissement dans des parts SCPI. Cela vous permet d’accéder à la réduction d’impôts du dispositif Scellier sans avoir à investir dans le locatif. Il n’y a pas besoin d’un grand investissement pour accéder au SCPI, vous pouvez donc investir selon vos moyens et vos besoins.

LA LOI SCELLIER INTERMÉDIAIRE

La loi Scellier intermédiaire est un volet de la loi Scellier. Ce volet offre une défiscalisation plus importante que la loi Scellier classique en échange de conditions plus strictes sur le choix du locataire et le plafonnement du loyer. Ces plafonds de loyer plus stricts vont aussi influencer le choix du locataire. Les voici :

  Investissement réalisé avant le 31 décembre 2010 Investissement réalisé à partir du 1er janvier 2011
Zone A  19,37 € le m² 14,28 € le m²
 Zone A bis 19,37 € le m² 19,26 € le m²
 Zone B1 13,46 € le m² 11,51 € le m²
 Zone B211,02 € le m²  9,40 € le m²
 Zone C – 6,54 € le m²
Plafond des loyers en loi Scellier intermédiaire

En plus de ces restrictions, le locataire ne peut pas non plus être un descendant ou un ascendant du propriétaire. L’avantage fiscal reçu s’élève alors à une réduction des impôts de 30 % de la valeur du prix d’acquisition du bien.

Ce dispositif est cumulable avec un dernier Scellier : le dispositif Scellier BBC pour Bâtiment Basse Consommation. Ce Scellier offrait la possibilité d’une réduction d’impôts de 21 % pour les logements acquis en 2011 et de 13 % pour les logements acquis en 2012. 

LA LOI SCELLIER APRÈS 9 ANNÉES

Pour bénéficier du dispositif Scellier, il faut que vous louiez votre bien immobilier au moins 9 ans. Mais que se passe-t-il une fois que les 9 années sont passées ? La prolongation du dispositif impliquerait encore des avantages fiscaux, mais aussi le prolongement des restrictions concernant le logement. Dans les faits, le prolongement n’est valable que sous le Scellier social et sous certaines conditions.

SCELLIER (LIBRE) ET SCELLIER SOCIAL

Le Scellier libre, ou Scellier en secteur libre, concerne les baux d’une durée de 9 ans minimum, mais il n’est pas reconductible. Cela signifie que même s’il est possible de continuer la location au-delà de 9 ans, la réduction des impôts ne sera plus appliquée. À l’inverse, le Scellier social, ou intermédiaire, possède la possibilité de prolonger la diminution d’impôts. En effet, il est possible de renouveler 2 à 3 fois son Scellier sur des tranches de 3 années supplémentaires. Il y aura, en plus, une diminution supplémentaire de 1,33 % sur vos impôts. 

QUE FAIRE APRÈS 9 ANS ?

Que pouvez-vous donc bien faire après 9 ans sous le régime Scellier ? La première option est de continuer une location nue. Vous allez donc louer votre bien au régime classique, ce qui ne prend en compte aucune défiscalisation. Cette première option ne présente donc pas vraiment d’intérêt.

La fin de votre avantage Scellier est peut-être le moment pour vous de vendre, de gagner une plus-value et de réinvestir dans un autre logement. Cela a plusieurs avantages. Le premier est de vous permettre d’investir dans du neuf et de profiter du nouveau régime de défiscalisation de la loi Pinel. Le deuxième est de vous éviter les travaux de remise à neuf pour votre logement Scellier si vous décidez de le garder. 

La dernière solution est de rénover votre logement Scellier et de le faire passer sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Vous paierez alors l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Attention, cependant, de vérifier que votre logement est adapté à la location meublée. Généralement, ce sont des étudiants qui recherchent des appartements entre 20 et 40 m² qui louent meublé.

COMMENT DÉCLARER SA RÉDUCTION D’IMPÔTS SCELLIER ?

Si vous décidez d’adopter le dispositif Scellier, il y a plusieurs démarches pour que votre réduction d’impôt soit prise en compte. Les voici.

Où faire sa déclaration de réduction d’impôts Scellier?

Il faut savoir que les revenus fonciers que vous obtenez grâce à cette réduction se déclarent de la même manière que pour un investissement locatif classique. Vous pouvez faire votre déclaration sur Internet. À ce moment, il suffit d’aller dans la rubrique « Investissements locatifs (Pinel, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard) » qui se trouve sur la page de sélection des rubriques et renseigner la page qui s’ouvre.

Si vous faites votre déclaration sur papier, il vous faut renseigner la rubrique concernée qui se trouve au paragraphe « 7-Réductions et crédits d’impôt » du formulaire 2042-RICI. Ce formulaire est à joindre à votre déclaration de revenus.

QUELS FORMULAIRES REMPLIR ?

Cependant, ce dernier formulaire n’est pas le seul à remplir et il en existe trois autres que vous devez prendre en compte :

  • Une déclaration de revenus fonciers 2044 (pour le dispositif Scellier de base) ou 2044 spécial (pour le dispositif Scellier intermédiaire) à remplir dès l’années d’acquisition du bien
  • Une déclaration de revenus complémentaire 2042-C à remplir dès l’année d’achèvement (année de livraison du logement ou d’achèvement des travaux) et tous les ans durant la période de réduction des impôts
  • Une déclaration d’engagement de location 2044-EB à remplir l’année d’achèvement

LE FORMULAIRE 2044-EB

Ce formulaire est nécessaire pour le propriétaire qui souhaite formaliser son engagement de location. Il y précise ses coordonnées, l’avantage fiscal demandé, ainsi que différentes informations concernant le logement. 

Le propriétaire devra alors conserver trois documents justificatifs : l’acte authentique d’acquisition, la copie du bail et une copie de l’avis d’imposition du locataire pour le Scellier intermédiaire uniquement. Ces documents sont à joindre au formulaire 2044-EB en cas de déclaration d’impôts papier.

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