Plusieurs démarches sont à effectuer lors de la mise en location d’un bien immobilier. Parmi elles, on retrouve notamment les diagnostics techniques. Ils ont pour but de garantir le bien-être et la sécurité des futurs locataires. Voici une présentation détaillée des diagnostics à effectuer avant de louer un bien immobilier.
Combien vous coûteront les diagnostics nécessaires à la mise en location d’un bien ?
Avant de louer un bien immobilier, vous devez procéder à plusieurs diagnostics techniques. Il s’agit d’une étape incontournable dont le résultat doit être associé au contrat de location. Il revient donc au bailleur de l’effectuer afin de faire un compte rendu au locataire lors de la signature du bail. Selon les experts en diagnostics immobiliers, les tarifs d’un diagnostic immobilier pour la location varient selon plusieurs facteurs. Parmi eux, on retrouve la nature de la transaction à effectuer, la superficie du bien à louer et l’année où le bien a été construit. Ces trois éléments permettent d’établir la liste des diagnostics à effectuer afin d’estimer leurs coûts. Les tarifs des diagnostics techniques incluent :
- le coût du trajet du diagnostiqueur jusqu’au domicile du client,
- l’accomplissement des différents diagnostics obligatoires (entre 1 et 4 h par diagnostic),
- le prix du rapport personnalisé effectué après la visite du bien.
Ce sont ces différents éléments qui sont utilisés pour calculer le prix des diagnostics techniques. De plus, le coût des opérations varie selon les cabinets. Ils sont en effet libres de fixer leurs montants à condition d’établir une grille tarifaire claire et précise. Le prix des diagnostics pour la location d’une maison varie le plus souvent entre 220 et 300 €. En revanche, pour la location d’un appartement, les tarifs sont compris entre 190 et 280 €.
Quels sont les diagnostics obligatoires pour pouvoir louer un logement ?
Vous êtes libre de choisir quels diagnostics effectuer avant la location du bien. La loi vous impose cependant la réalisation de certains d’entre eux et leur inclusion dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Ce dossier doit être ajouté au contrat de location, puis remis au locataire lors de la signature du contrat de bail.
Le DPE location
Le Diagnostic de Performance énergétique ou DPE concerne la consommation en énergie et les émissions de gaz à effet de serre au sein d’un local. Il permet tout d’abord d’évaluer l’efficacité de l’isolation d’un logement. Plus la consommation est basse, plus le système d’isolation est fiable. Ce diagnostic permet ensuite de déterminer l’impact du logement sur l’environnement. Il vous suffit d’observer le taux de gaz à effet de serre produit pour être fixé. Les informations issues du DPE sont très utiles pour choisir un bon logement à louer. Elles vous serviront également lors de l’aménagement. Il est par exemple judicieux de vous servir d’une pompe à chaleur dans un logement isolé.
Cela permet de dégager le moins de gaz à effet de serre possible. De plus, un chauffage au fioul dans un logement mal isolé ne fait que hausser l’émission de gaz. C’est pourquoi il est impératif de bien évaluer les caractéristiques des locations avant de vous décider. Les différentes évaluations se font sur une échelle mesurant le taux de consommation d’énergie et d’émission de gaz. Cette échelle varie de A (faible consommation et faible émission) à F (forte consommation et forte émission). Le DPE doit par ailleurs être mentionné sur l’annonce de location d’un bien immobilier. Il est donc impératif de le réaliser avant même de mettre l’habitation en location.
Le diagnostic immobilier location plomb
Également appelé contrat de risque d’exposition au plomb, ce diagnostic permet d’évaluer le taux de plomb présent dans un logement. Il se concentre notamment sur la teneur en plomb de la peinture recouvrant les murs. Vous devez obligatoirement l’effectuer si votre logement a été construit avant 1949. Compte tenu de la nature toxique du plomb, la loi a fixé un taux à ne pas dépasser. Si la limite de plomb est franchie, le propriétaire est tenu de réaliser des travaux d’aménagement.
Le diagnostic location ERNMT
Le diagnostic location ERNMT ou diagnostic ESRIS est le diagnostic qui permet au propriétaire et au locataire de prendre conscience des différents risques existants dans la zone du logement. Si vous allez vivre dans un endroit dangereux, le bailleur a l’obligation de vous faire part des menaces encourues. Il peut s’agir par exemple de catastrophes naturelles telles que :
- les inondations,
- la sécheresse,
- les séismes,
- les crues,
- les cyclones,
- les feux de forêt,
- les mouvements de terrain.
Ce diagnostic est réalisable gratuitement. Il suffit au propriétaire de réclamer toutes les informations à la mairie de la ville.
Le diagnostic électricité
Le diagnostic électricité concerne les installations électriques datant de plus de 15 ans. Grâce à lui, on peut évaluer les risques liés au système électrique dans un bien immobilier. On peut par exemple savoir si un disjoncteur est inaccessible ou s’il y a des fils dénudés au sein du bâtiment. En cas de risques, le propriétaire est tenu de faire des travaux pour réparer et sécuriser les installations.
Le diagnostic gaz
Le diagnostic gaz permet de vérifier les risques liés au gaz dans une habitation. Il prend notamment en compte les problèmes d’aération des locaux, les problèmes de tuyauterie ou encore ceux de chauffage. En cas de dysfonctionnement, le propriétaire doit procéder à une réparation complète de l’installation de gaz. Ce diagnostic est généralement obligatoire pour les installations de plus de 15 ans.
Le diagnostic amiante
Ce diagnostic est obligatoire pour toutes les constructions datant d’avant le 1er juillet 1997. Il permet de déterminer s’il y a des matériaux contenant de l’amiante dans les logements. Il est certes nécessaire, mais il n’a pas besoin de figurer dans le contrat de bail. Si, à la suite du test, le propriétaire découvre des matériaux infectés, il est contraint de recommencer 3 ans plus tard. En l’absence de résidus d’amiante, rien ne l’oblige à effectuer un second diagnostic.
Certains diagnostics sont-ils optionnels ?
Outre les diagnostics techniques obligatoires, il existe un autre type de diagnostic que vous pouvez faire ou ne pas faire. Celui-ci est le plus souvent réalisé à la demande du client. Il s’agit de l’attestation de surface habitable. Le propriétaire a la possibilité de s’en charger personnellement. Ce diagnostic mesure la surface qui peut être habitée en additionnant les surfaces des différentes pièces. La valeur totale varie selon la loi Carrez. Elle prend en compte les sous-sols, les greniers et les combles qui sont aménagés et dont la hauteur dépasse 1,80 m. En ce qui concerne les surfaces non habitables, aucune estimation n’est requise. Il s’agit notamment :
- des escaliers,
- des hauteurs sous plafond inférieures à 1,80 m,
- des caves,
- des garages,
- des vérandas,
- des combles non aménagés, etc.
La durée de l’attestation de la surface habitable est illimitée. Il est cependant nécessaire de la modifier en cas de réaménagement du bien immobilier.
Pouvez-vous commencer à louer même si tous les diagnostics ne sont pas encore faits ?
Les diagnostics techniques sont obligatoires. Vous devez donc nécessairement les effectuer avant de louer un bien immobilier. Si vous ne les faites pas ou si vous fournissez un DDT erroné, la loi n’hésitera pas à vous sanctionner. La nature de la sanction varie selon le diagnostic qui manque dans votre DDT. En cas d’absence pure et simple du DDT, votre contrat peut être annulé.
S’il manque des diagnostics dont l’absence ne fait courir aucun risque au locataire, la loi a prévu simplement une diminution du loyer. En revanche, si le diagnostic manquant est essentiel au bien-être du locataire, ce dernier peut trainer le propriétaire en justice et obtenir des dommages et intérêts. Le bailleur encourt jusqu’à 37 000 € d’amende et 2 ans de prison en cas d’erreur lors de la réalisation du DPE.
Faut-il refaire certains diagnostics en cours de location ?
La plupart des diagnostics techniques obligatoires ont une durée de validité. Vous êtes donc obligé de les refaire même en cours de location. Le Diagnostic de Performance énergétique a par exemple une durée de validité de 10 ans. La loi exige un renouvellement une fois ce délai passé. Le diagnostic amiante, quant à lui, a une période de validité variable. Il est considéré comme illimité lorsque l’amiante n’est présent sur aucun des matériaux.
Dans le cas contraire, il a un délai de validité de 3 ans pour la location. Le propriétaire, garant de la santé et de la sécurité des locataires, est tenu d’effectuer le constat en cas de nécessité. En ce qui concerne l’attestation de surface, elle a une durée illimitée. Il vous suffit de ne pas modifier l’infrastructure du logement ou sa superficie. Pour ce qui est du diagnostic électricité, il a une durée de validité de 6 ans. Tout comme le CREP, il doit être renouvelé directement après sa date d’expiration.
Cela permet au propriétaire et au locataire d’éviter les éventuels problèmes liés au réseau électrique en place. Le diagnostic gaz est également valable pour 6 ans. L’état des servitudes, risques et d’information sur les sols est un diagnostic beaucoup plus fréquent en cours de location. Il doit être réalisé tous les 6 mois par le propriétaire. Fort heureusement, il a la possibilité de le faire gratuitement. Ce diagnostic permet de prévenir les catastrophes et est essentiel lorsque vous vivez dans une zone à risques.
