Loi Carrez, velux : Le velux et la loi CARREZ

Une question pratique importante relative à l'application de la loi CARREZ : chacun sait que la hauteur de référence en la matière est de 1m80 et que les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1m80 ne doivent pas être prises en compte au titre du mesurage.

Comment faire lorsque le bien vendu comporte un velux et que la distance à partir du vitrage est supérieure à 1m80 mais est inférieure à 1m80 si au lieu de tenir compte du vitrage on considère qu'il y a lieu de mesurer à partir de la partie du plafond située de part et d'autre du velux (embrasure), et que cette partie est située à une hauteur inférieure à 1m80 ?

La différence peut ne pas être négligeable selon la surface du velux et le nombre de velux situés dans la pièce.
Pour la Cour de Cassation, il y a lieu de tenir compte de la hauteur à partir des murs et non à partir du vitrage :

"Attendu qu'ayant relevé qu'il résultait de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 que pour calculer la superficie d'un lot, il y avait lieu de déterminer un plan vertical d'une hauteur de 1,80 mètre au minimum, et pour arrêter le volume déductible correspondant aux embrasures de fenêtres, y compris des fenêtres de toiture, il convenait d'appliquer un principe de continuité entre les deux murs et qu'en l'espèce, la hauteur sous plafond de l'une des pièces de l'appartement était, en partie, inférieure à 1,80 mètre et que cette pièce était éclairée par deux fenêtres de toiture, la cour d'appel a exactement retenu que la hauteur sous plafond devait être mesurée non par rapport au vitrage des fenêtres, mais par rapport aux embrasures, qu'avait été prise en compte la superficie "sous rampants" au-delà de 1,80 mètre, y compris la partie des fenêtres qui s'y trouvaient et qu'il existait une différence de 6,6 mètres carrés au détriment des acquéreurs".

(Cour de Cassation 6 décembre 2005).

Christophe Buffet est Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public depuis 20 ans. Il est le rédacteur de BDIDU, le blog de droit immobilier et droit de l'urbanisme, qui décrit quotidiennement l'actualité juridique et judiciaire du droit immobilier et du droit de l'urbanisme et d'un site exclusivement consacré aux aspects juridiques de la commission des agents immobiliers.