Prix de vente, obligations du vendeur : Le juge peut-il décider une réduction du prix de vente si le vendeur n'a pas respecté ses obligations ?

Le juge peut-il réduire le prix de vente si le vendeur n'a pas respecté ses obligations ?

Le problème est relativement simple : supposons qu'à l'occasion d'une vente immobilière il soit prévu que le vendeur aura des obligations telles que celle qui consistera, si le bien est loué ou occupé, à faire le nécessaire pour que les lieux soient libres de toute occupation à la livraison de l'immeuble.
La clause est assez fréquente et banale.
Supposons que le bailleur, volontairement ou à son corps défendant, ne soit pas parvenu à faire libérer les lieux au moment où il livre l'immeuble à l'acheteur : le locataire ou l'occupant se maintient et revendique même le droit de rester.
Le juge peut-il, dans ce cas, décider que le prix de l'immeuble vendu doit être réduit, dans une proportion qu'il détermine lui-même (par exemple 25 %), et qui est la contrepartie du fait que le bien n'est pas délivré vide, comme il aurait dû l'être ?
Doit-on au contraire considérer que le prix de vente ne peut être modifié, et que seule est envisageable la condamnation du vendeur au paiement de dommages et intérêts pour compenser cette déconvenue de l'acheteur ?
En droit français, le principe est que le prix qui a été fixé par les parties ne peut être modifié par le juge et que seul le paiement de dommages et intérêts compensant le préjudice subi pourra être accordé par le juge.
Autrement dit le prix ne sera pas modifié mais l'acheteur obtiendra compensation financière.
(Cour de Cassation 29 janvier 2003)
Christophe Buffet est Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public depuis 20 ans. Il est le rédacteur de BDIDU, le blog de droit immobilier et droit de l'urbanisme, qui décrit quotidiennement l'actualité juridique et judiciaire du droit immobilier et du droit de l'urbanisme et d'un site exclusivement consacré aux aspects juridiques de la commission des agents immobiliers.