Le calcul de la surface habitable d'un logement


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CatégorieFiches pratiques
ChapitreInfo - Conseils


Calcul surface habitable

Le calcul de la surface habitable d’un logement est défini par l’article R.111-2. 
Mieux comprendre le mode de calcul de la surface habitable d’un bien immobilier, métrage en loi Boutin, en loi Carrez, sanctions encourues en cas d’erreur de métrage.

Logement, calcul de la surface habitable

Définie par l’article R.111-2 du code de la construction, la surface habitable d’un logement est la surface des planchers des pièces closes et couvertes, dont la hauteur minimale de plafond est de 1m 80. Elle ne comprend pas les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. De même, les superficies des balcons et terrasses, caves, garages et parking ne sont pas comptabilisées dans le calcul de la surface habitable.

Calcul de la surface habitable : les différences entre loi Boutin et loi Carrez

La surface habitable (appelée également superficie loi Boutin) d’un logement se différencie de la surface privative (mesurage loi Carrez) aussi bien d’un point de vue juridique que technique.
Ainsi si le calcul de la surface habitable s’effectue dans tous les cas, celui de la surface privative n’a lieu que dans le cadre de la vente d’un bien immobilier situé en copropriété.

Les métrages en loi Boutin et en loi Carrez se différencient sur plusieurs points :

  • Le calcul de la surface habitable (loi Boutin) exclut tous les sous-sols, les combles non aménagés, les greniers, les réserves, les remises et les vérandas. Il concerne tous les logements, et sa mention est obligatoire depuis le 28 mars 2009 dans tout contrat de location non meublée à titre de résidence principale.
  • Le calcul de la surface privative (loi Carrez) englobe les sous-sols autres que les caves, garages et parking, ainsi que les combles non aménagés, greniers, réserves, remises et vérandas. Il ne concerne que la vente de lots ou fractions de lots de copropriété d’une superficie supérieure à 8 m².

Quel sanction en cas d'erreur de calcul de la surface habitable

Aucune sanction spécifique n’est prévue à l’encontre du bailleur qui omet ou qui surévalue la surface habitable du logement (loi Boutin) à indiquer dans le contrat de location.

Quant au métrage Carrez, son absence de mention dans l’acte définitif de vente d’un lot de copropriété peut entraîner l’annulation de la vente.


Date de mise à jour : 02/12/2010

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