Comment devenir propriétaire d’un bien immobilier à Miami ?

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Vous l’avez sûrement déjà entendu : Miami est une destination de choix pour les investissements immobiliers. Avec la crise des « subprimes » qui a touché les Etats-Unis en 2007, le prix de l’immobilier a fortement baissé dans tout le pays et particulièrement à Miami. Ajoutez à cela la valeur du dollar légèrement plus basse que celle de l’euro, et vous obtenez un bon lieu d’investissement. C’est d’autant plus vrai pour les étrangers qui n’ont pas besoin de visa pour pouvoir acheter dans le pays. Miami offre un choix de biens variés allant des maisons sur l’eau aux appartements de luxe en passant par des immeubles Art Deco. En plus de cela, les propriétés offrent généralement des prestations de qualité en plus comme une piscine, du gardiennage ou une salle de sport. Cet article vous donne toutes les étapes pour acheter un bien immobilier à Miami.

Les démarches pour acheter un bien immobilier à Miami

Acquérir un bien aux Etats-Unis, et à Miami en particulier, se fait au travers de plusieurs étapes que nous vous décrivons ici. 

Le « Multiple Listing system » ou MLS

À Miami, chaque agent a un certain nombre de biens qu’il doit mettre en commun avec tous les autres agents immobiliers. Ils établissent ainsi le MLS, une base regroupant tous les biens immobiliers en vente dans la ville. Ainsi, il faut plutôt choisir son agent immobilier en fonction de l’affinité plutôt que pour ses biens parce qu’ils ont, de toute façon, tous les mêmes. Il est aussi plus sûr de se rapprocher d’agences immobilières bien établies qui peuvent vous accompagner dans toutes vos recherches. 

Enfin, si vous n’avez pas le temps de faire le déplacement ou si vous n’habitez pas à Miami dans l’année, il est intéressant de faire appel à une agence de gestion locative qui s’occupera de vos biens pour vous. 

L’offre de prix

Lorsque vous avez trouvé un bien qui vous intéresse, vous devez rédiger une offre écrite et la déposer en même temps qu’un premier versement compris entre 5 000 $ et 10% du prix du bien choisi. Ce montant est déposé sur un compte séquestre. Un compte séquestre, comme son nom l’indique, retient votre argent sur un compte bancaire jusqu’à ce que la vente soit finalisée. Cet argent sera intégralement restitué si l’offre est refusée à condition d’avoir, dans votre contrat, une clause suspensive qui prévoit ce cas. 

L’inspection du bien immobilier

Une fois que votre offre a été acceptée, vous pouvez demander une inspection du bien à vos frais. Si vous êtes satisfait de cette inspection, vous devez placer une nouvelle somme d’argent sur le même compte séquestre. Le montant sera à hauteur de 10 à 20 % du prix de la vente. 

Financement de votre achat 

L’achat du bien immobilier à Miami peut se faire comptant, mais aussi à l’aide d’un crédit. Pour obtenir ce crédit, comptez un délai de 45 à 60 jours. Pourquoi autant de temps ? Pendant ce temps, la banque prêteuse va effectuer ses propres recherches sur le bien que vous cherchez à acheter. Elle va demander une estimation du bien pour voir si le prêt que vous demandez est cohérent. Les banques américaines sont devenues bien plus prudente depuis la crise des « subprimes ». 

Vous pouvez aussi faire une demande de crédit avant de chercher un bien. Cela vous permettra de vous fixer un budget avant l’acquisition du bien. 

Pour toutes ces opérations, il est bien plus simple d’ouvrir un compte dans une banque américaine. 

Clôture de la vente ou closing

Le closing est la fin du processus d’achat. Il se fait généralement quelques jours après l’obtention d’un financement. Pendant cette étape, un nouvel acteur entre en jeu : l’agent de clôture. Il a plusieurs rôles :

  • Représenter l’acheteur dans les transferts de titre et de propriété du vendeur à l’acheteur 
  • Vérifier la validité du titre de propriété 
  • Proposer l’assurance de ce même titre qui garantit l’état du titre de propriété
  • Synchronise les paiements à travers son propre compte séquestre

Ce closing a aussi un coût, autour de 4% du prix d’achat

Quel prix pour un bien immobilier ? 

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez prendre en compte le prix du marché, celui du bien en lui-même et enfin les frais qui reviendrons à votre charge pendant le processus d’achat. 

Le marché immobilier à Miami

Le marché immobilier à Miami reste très attractif, même si on peut apercevoir une petite hausse des prix ces dernières années. C’est 1 % d’augmentation entre 2019 et 2020. Cette augmentation a été accentuée par la crise sanitaire qui a, notamment, creusé l’écart entre maison individuelle et condo. Les condos, ou appartement, sont bien moins prisés que les maisons et beaucoup de propriétaires ont dû baisser leur prix. 

Concernant les maisons, le prix médian des annonces à Miami est de 489 000 $ pour un prix d’achat médian de 330 000 $. Le prix médian des loyers est, quant à lui, de 2 400 $. 

Si vous souhaitez obtenir plus de précisions sur le prix exact d’un bien avant de l’acheter, il existe ce site http://www.miamidade.gov qui vous donne l’évolution du prix du bien, simplement en entrant l’adresse de celui-ci. 

Frais additionnels de l’achat 

Lorsque vous achetez un bien à Miami, d’autres frais sont à prendre en compte lors du processus. Outre les frais déjà cités plus haut, notamment ceux du closing, il est conseillé aux Etats-Unis de prendre une assurance pour prouver la validité de votre titre de propriété. Cette assurance est à hauteur de 0,7 % du prix d’achat. Parmi les autres frais existants, vous pouvez prendre en compte :

  • L’inspection : 250 à 400 $
  • Pour un bien dans un immeuble : 2 à 4 mois de frais de copropriété à payer en avance (40 cents à 1 $ par m² par mois)
  • 1 à 3 % du montant du crédit pour les frais de banque 
  • Les impôts fonciers avec 2 à 10 mois à payer d’avance

Quelle localisation pour mon bien ? 

Miami est une ville qui propose une grande diversité de biens. Si vous choisissez d’investir dans cette ville, prenez bien en compte le but que vous voulez réaliser. 

South Beach, Design District, Midtown Miami : rentabilité

Ces trois quartiers de Miami offrent la plus grande rentabilité dans l’immobilier de luxe. Ils proposent des penthouse, des condos de luxe ou des villas « pieds dans l’eau ». C’est particulièrement le cas de South Beach qui offre une plage et des immeubles très Art Deco. Malgré l’affluence de touristes, le quartier a su conserver son charme.  Vous pouvez choisir d’investir en France dans un appartement de luxe en Dordogne par exemple. Les prix sont moins cher qu’à Miami.

Downtown Miami : achat neuf 

Si vous voulez investir sur le long terme, Downtown Miami est plus adapté. C’est un quartier en plein développement qui propose de nombreux nouveaux logements. Ce quartier qui est le cœur financier de la ville est aussi l’espace immobilier le plus prisé. 

Brickell et Edgewater : immobilier de luxe

Brickell et Edgewater sont aussi deux quartiers très demandés pour investir dans la durée. À Brickell, vous trouverez de nombreux jeunes cadres attirés par la tranquillité du cadre de vie. On trouve dans ce quartier de nombreux immeubles très modernes et beaucoup de bureaux. Il y a aussi des bars et des restaurants chics. Face à ça, Edgewater se distingue par la présence d’espaces verts dans ses nouveaux projets de construction. C’est un quartier très prometteur qui se situe au centre de la ville, près de Design District. 

Aventura, Sunny Isle, Bal Harbour

Ces trois quartiers représentent la partie nord de la ville. Ils sont aussi très recherchés en termes de propriété de luxe et regroupent des immeubles modernes avec vue sur la mer et de nombreux centres commerciaux.

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