Les règles pour bien investir dans un studio

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Vous souhaitez investir dans un studio, mais vous ne savez pas comment ? Investir dans l’immobilier est considéré comme un placement stable et sûr. Cependant, sans conseil, la rentabilité peut ne pas être au rendez-vous. Voici ce que vous pouvez faire avant de vous lancer dans votre première expérience. 

Les avantages de l’investissement locatif

Investir dans un studio présente l’avantage principal de la sûreté. En effet, pour les personnes qui cherchent à investir sans passer des années à rembourser un prêt, un studio est un bien idéal. Les prêts pour des studios ont des échéances plus courtes et vous pouvez espérer une rentabilité plus rapide avec un studio. 

Même s’il s’agit d’un bien plus petit, les studios peuvent réellement créer de la rentabilité puisque les studios sont assez recherchés et ont donc une valeur importante sur le marché immobilier. Cette rentabilité dépend, bien sûr, de l’emplacement et de la qualité du bien proposé. Par exemple, à Paris, un studio moyen peut générer un revenu moyen de 600 à 800 € par mois. 

Enfin, grâce à l’industrie du tourisme, les studios sont très prisés et deviennent les nouveaux hôtels de nos jours. En utilisant des plateformes spécialisées, les studios sont devenus les cibles privilégiées des touristes et des visiteurs pendant leur séjour court. Si vous aimez les investissements à l’étranger, vous pouvez investir dans un bien à Miami. Vous pourrez concilier tourisme et business.

Bien choisir sa localisation

Lorsque vous décidez d’investir dans un bien, la localisation de celui-ci est un critère déterminant. Il faut prendre en compte la ville d’achat du bien, mais aussi l’emplacement du bien dans la ville pour pouvoir maximiser son profit. 

Dans quelle ville investir ?

Aujourd’hui, les meilleures rentabilités se trouvent dans les villes moyennes de France comme Poitiers, Le Havre, Saint-Etienne et, en première place, Mulhouse. Mais malgré cette rentabilité importante, ces villes ne doivent pas représenter votre premier choix. En effet, ces villes possèdent aussi un faible taux d’employabilité et vous avez donc plus de chances que votre appartement se retrouve vacant. Ainsi faut-il alors se diriger vers des villes plus « classiques » à la rentabilité moindre, mais toujours importante. C’est le cas de Lyon, Bordeaux, Versailles ou Nice avec une rentabilité moyenne de 6 %. 

Cependant, il faut faire attention à l’offre locative : celle-ci peut déjà être très importante et rend donc la location difficile. Il peut alors être intéressant de regarder « l’indice de liquidité » des villes grâce à des simulateurs. Cet indice indique le rapport entre le nombre d’acquéreurs et de vendeurs dans une ville.

Quel emplacement pour mon studio ?

Louer un studio implique plus que de choisir une ville, il faut aussi que vous vous intéressiez à l’emplacement au sein de la ville même. En effet, les locataires de studios sont notamment des étudiants ou des jeunes travailleurs. Il faut donc regarder trois critères lorsque vous achetez une petite surface :

  • Les transports en commun
  • La proximité avec les commerces
  • La proximité avec un établissement de l’enseignement supérieur

En connaissant ces critères, vous pouvez aller sur place et observer les offres concurrentes. Il est aussi important de juger de la tranquillité du quartier. 

Coût de l’investissement dans un studio

Avant d’espérer voir les profits de votre investissement arriver dans vos revenus, certains coûts sont à prévoir à l’aval. 

Prix de l’achat 

Le prix d’achat d’un studio varie, bien sûr, selon la localisation du bien. Pour les villes moyennes dont la rentabilité est haute, comptez 40 000 € pour devenir propriétaire d’un studio. Ce prix comprend les frais de notaire.

Pour un studio dans une grande ville avec une rentabilité déjà importante (Lyon, Bordeaux, Nice), comptez cette fois-ci sur un budget de 75 000 € à 90 000 €. Pour Paris, les prix augmentent nettement et vont de 150 000 à 200 000 € selon l’emplacement du logement. 

Enfin, le prix d’achat de votre bien varie aussi en fonction de la qualité du bien. Ainsi, comptez un surcoût de 50 % pour un logement neuf en moyenne. Cela s’explique par le fait que ces logements neufs se trouvent surtout dans des grandes villes attractives. 

Effectuez des travaux !

Au vu du prix du marché, il semble préférable d’acheter un logement et d’effectuer des travaux de rénovation. L’avantage des studios est, ici, de pouvoir faire des travaux rapides et moins coûteux. Ces travaux sont à prévoir avant l’achat de votre studio pour pouvoir prévoir votre budget. Pensez à vérifier les diagnostics techniques du dossier de vente pour connaître les éventuelles améliorations à apporter, notamment au niveau de la performance énergétique. 

La plus-value apportée par des travaux à un logement est d’environ 10 à 20 %. À noter aussi que la différence entre le prix d’un bien neuf et celui d’un bien à rénover n’atteint jamais le montant des travaux. Ne lésinez pas sur les travaux, donc ! Vous pouvez compter en moyenne 800 €/m² pour une bonne rénovation. Optez pour des matériaux de qualité et rénovez votre studio dans les règles de l’art. De plus, si vous optez pour le régime réel, vos travaux sont déductibles des loyers et du revenu imposable.

peindre plafond

Attention à l’encadrement des Loyers

Autre variable à ne pas négliger : l’encadrement des loyers. Celui-ci n’est pas le même dans toutes les villes et il peut influencer vos rendements. Il faut, avant tout achat, se renseigner sur le marché immobilier à l’endroit où vous souhaitez acheter votre bien. Acheter un studio trop cher peut entraîner une réduction de vos bénéfices. Ainsi, essayez de calculer le rendement de votre studio avant d’acheter au premier coup d’œil. 

Louez meublé !

La fiscalité est aussi un volet important de l’achat d’un studio. Les avantages fiscaux peuvent améliorer votre rendement. La location meublée est une idée pour améliorer la rentabilité de votre achat. Ce bail meublé fait augmenter la rentabilité de votre logement grâce au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Ce statut permet de percevoir des revenus locatifs sans être imposé et en récupérant la TVA (dans le cas des logement neuf). 

Attention, cependant, ce système ne concerne que les logements meublés dont les revenus ne dépassent pas les 23 000 € par an ou 50 % des revenus du propriétaire. 

Ce statut est de plus en plus utilisé, malgré quelques réformes. C’est d’autant plus attractif que les studios meublés sont les plus recherchés pour les étudiants qui ne gardent pas leur logement longtemps. 

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Dispositif Pinel

La Loi de finance 2021 a voté le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2024. Ce dispositif permet de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt à hauteur de 21 % du montant de l’investissement (limité à 300 000 € par an). 

Cependant, ce dispositif n’est valable que sur le neuf et dans certaines communes. Ce régime implique donc un plus gros investissement au départ, car vous investissez sur du neuf. De plus, vous devez louer votre bien pendant au moins 6 ans pour y avoir accès. 

Ce dispositif peut aussi poser problème lorsque vous achetez dans un secteur locatif où la demande locative est faible. De nombreuses villes ont réclamé une dérogation pour intégrer le dispositif Pinel et de nombreuses l’ont eue. Le rendement sera peut-être bon, mais le taux de vacance est important et vous risquez de rencontrer des difficultés à louer votre logement. Ainsi, ne vous fiez pas uniquement à cet avantage fiscal pour investir ! 

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