Préavis bail habitation : Retour sur l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les conditions de délai de préavis d’un bail d’habitation


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CatégorieFiches pratiques
ChapitreGuide juridique de la location


Me Christophe Buffet Avocat

Me Christophe Buffet, avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public, revient, pour le Partenaire Européen, sur les conditions de préavis d’un bail d’habitation



La loi du 6 juillet 1989, dans son article 15, prévoit les conditions de délai de préavis qui sont applicables lorsque le locataire ou le bailleur veulent donner congé et donc mettre un terme au bail.

Pour ce qui concerne le bailleur, le délai prévu est de six mois.

Ainsi, le bailleur qui souhaite mettre un terme au bail dans l'un des cas limitativement énumérés par la loi (par exemple pour reprendre les lieux pour y demeurer ou pour vendre l'immeuble loué) devra respecter ce délai de six mois pour donner son congé, le délai de six mois se comptant en arrière à partir du jour prévu pour la fin du bail.

On rappellera à ce sujet que le délai ne peut être considéré comme ayant été respecté si le locataire n'a pas retiré le courrier recommandé qui lui a été adressé, ce qui donne tout son intérêt à une signification par huissier du congé.

Indépendamment de ce premier écueil, que se passe-t-il si le délai n'a pas été respecté et si le congé a par exemple été donné quatre mois avant la fin du bail ?

Dans un arrêt récent rendu par la Cour de Cassation, on apprend qu'une cour d'appel avait considéré qu'il convenait dans ce cas de juger que le congé était valable, ses effets étant simplement reportés à six mois après la réception effective du congé par le locataire.

Cette curieuse analyse a été cassée par la Cour de Cassation, car il est bien évident que si le congé n'a pas été donné dans le délai prévu par la loi, la conséquence première de cette erreur et que le bail se trouve renouvelé, pour trois ans ou six ans.

Il n'est pas possible de considérer que le congé pourrait alors recevoir effet alors que le bail est renouvelé.

Voici le texte de cet arrêt de la Cour de Cassation du 31 mai 2011 :

"Vu les articles 10 et 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé ; que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 28 mai 2009), que les époux X... qui, le 9 avril 2001, avaient donné à bail un logement aux époux Y..., leur ont notifié un congé pour vendre en leur adressant une lettre recommandée réceptionnée le 4 décembre 2006 ;

Attendu que pour valider le congé en en reportant les effets au 4 juin 2007, l'arrêt retient que, donné pour une date prématurée, le congé n'est pas nul mais voit ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré, que le locataire destinataire de l'acte vicié, pour en solliciter la nullité, n'est pas dispensé de justifier d'un grief que lui causerait l'irrégularité et que les époux Y... qui, faute de pouvoir justifier d'un grief, se bornent à invoquer de manière inopérante le droit au logement, n'ont jamais manifesté la moindre intention d'acquérir ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le délai de préavis de six mois n'avait pas été respecté, la cour d'appel, qui n' a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, ensemble l'article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne les époux X... à payer à Me Rouvière la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Rouvière, avocat aux Conseils pour les époux Y...

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir validé le congé pour vendre, délivré par les époux X.... aux époux Y..., en en reportant les effets au 4 juin 2007, et d'avoir, en conséquence prononcé la résiliation du bail consenti aux époux Y... déclarés occupants sans droit ni titre et redevables d'une indemnité mensuelle d'occupation du 4 juin 2007 au 15 février 2009 et des taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2002 à 2007
.AUX MOTIFS QU'EN premier lieu sur le congé pour vendre délivré par lettre recommandée réceptionnée par les locataires le 4 décembre 2006 jugé tardif et inapte à faire obstacle à la tacite reconduction du bail venant à échéance le 9 avril 2007, le délai légal de six mois n'a pas été respecté puisque le congé aurait dû être donné au plus tard le 9 octobre 2006 ; qu'il est constant en jurisprudence que le congé donné pour une date prématurée n'est pas nul mais voit ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré, le locataire destinataire de l'acte vicié n'étant pas dispensé de justifier d'un grief que lui causerait l'irrégularité pour en solliciter la nullité ; qu'en l'occurrence faute de pouvoir articuler et justifier d'un grief personnel et précis les intimés se bornent à invoquer de manière totalement inopérante et en termes généraux le droit au logement reconnu à tous, et alors qu'il s'agit du droit spécifique de préemption reconnu au locataire en cas de vente envisagée ; que force est de constater que les intimés n'ont jamais manifesté la moindre intention d'acquérir et n'ont d'ailleurs formulé aucune contre-proposition ainsi qu'ils n'auraient pas manqué de le faire s'ils avaient envisagé de préempter ; qu'ils n'ont pu se méprendre sur l'objet du courrier leur précisant que les bailleurs avaient décidé de vendre la maison au prix de 100.000 euros et qu'ils avaient la priorité pour l'acheter puisqu'ils étaient locataires ; qu'en conséquence le congé ne pouvait être jugé nul ses effets étant seulement reportés du 9 avril au 4 juin 2007, date de résiliation du bail à compter de laquelle les intimés devenaient occupants sans droit ni titre, expulsables et redevables d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer plus charges, et ce jusqu'au 15 février 2009 date du départ des lieux des époux Y... ; qu'il s'ensuit qu'ils n'avaient plus qualité pour solliciter par assignation du 24 septembre 2007 la condamnation des bailleurs à effectuer sous astreinte des travaux, n'étant plus locataires en titre, pas plus qu'ils n'étaient recevables à solliciter ou à obtenir une autorisation de consignation des loyers jusqu'à réalisation de tels travaux ; que dès lors leur demande d'indemnisation d'un trouble de jouissance n'était susceptible d'être examinée que pour la période d'occupation antérieure au 4 juin 2007 ; que réformation s'impose en conséquence.

1°/ ALORS QUE le congé pour vendre délivré par le bailleur au locataire est nul et de nul effet s'il est notifié moins de six mois avant l'expiration du bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui constate que le congé pour vendre délivré aux époux Y...., locataires par les époux X... bailleurs, est en date du 4 décembre 2006 soit moins de six mois avant le terme du bail fixé au 9 avril 2007, ne pouvait valider ledit congé et prononcer la résiliation du bail à la date du 4 juin 2007 en considérant qu'il s'agissait d'un congé prématuré ; qu'ainsi l'arrêt est entaché d'une violation de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

2°/ ALORS QUE la Cour d'appel qui constate que le congé aurait dû être donné au plus tard le 9 octobre 2006, ne pouvait infirmer le jugement et validé ledit congé, les locataires n'ayant pas à justifier d'un préjudice et le fait qu'ils n'aient pas manifesté l'intention d'acquérir l'immeuble n'étant pas de nature à rendre valide le congé, qu'ainsi, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations a, à nouveau, violé l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

3°/ALORS QUE le congé délivré aux époux Y... étant nul, la cassation à intervenir sur la première branche du moyen entraînera par voie de conséquence et par application de l'article 625 du code de procédure civile celle de l'arrêt déclarant les locataires occupant sans droit ni titre, redevables d'une indemnité d'occupation du 4 juin 2007 au 15 février 2009, ainsi qu'aux taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2002 à 2007et constatant qu'ils ont commis des dégradations."

Christophe Buffet est avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public depuis 20 ans. Il est également le rédacteur de BDIDU, le blog de droit immobilier et droit de l'urbanisme, qui décrit quotidiennement l'actualité juridique et judiciaire du droit immobilier et du droit de l'urbanisme.


Date de mise à jour : 13/10/2011


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