Pinel : les villes qu’il vaut mieux éviter


Bookmark and Share Diminuer la taille Agrandir la taille Envoyer à un ami Imprimer

CatégorieL'actualité de l'immobilier

ChapitreL'immobilier des villes


Pourtant éligible au Pinel, Avignon fait partie des villes à éviter

Véritable succès et prolongé jusqu’en 2017, le dispositif Pinel offre aux investisseurs de beaux avantages fiscaux s’ils se tournent vers l’achat d’un logement locatif neuf. Toutefois, selon une étude récente, la rentabilité est loin d’être assurée dans certaines villes éligibles.

 

Dispositif Pinel : des agréments pas toujours justifiés

Si 50 % des investissements locatifs dans le neuf ont été réalisés en faisant appel à ce dispositif Pinel durant le 2e trimestre 2016, il n’est pas inutile de rappeler que tout investissement doit être réalisé avec prudence. C’est en tout cas ce que semble dire l’étude du Laboratoire de l’Immobilier qui a listé les villes « Pinel » où l’achat est à éviter. Ces villes, bien qu’entrant dans le dispositif, ne semblent pas en situation de pénuries de logements.
Le régime Pinel, redéfini en 2014, a en effet pour but d’inciter les investisseurs à acheter des biens locatifs neufs dans des secteurs géographiques sous tension. C'est-à-dire, en principe, là où l’offre est inférieure à la demande. Pour vérifier si c’était le cas, la société d’étude a consulté les chiffres concernant l’évolution du nombre de ménages, le taux de vacance des logements et l’activité de la construction. Tous ces critères témoignant que la ville souffre bien d’un manque de logements.

Or dans certaines villes éligibles au dispositif Pinel, l’observatoire a plutôt noté « une offre de logement abondante, voire excessive », et des « marchés sous-tendus, et donc à risque ». En partie parce que dans les zones B1 et B2, les préfets de région ont multiplié les agréments sur demande des maires.

Découvrez le top 5 des villes où il fait bon investir. 

 

Attention aux investissements en Pinel hasardeux dans plusieurs villes éligibles

Afin de mettre en garde les investisseurs qui pourraient être tentés par la réduction d’impôt Pinel, l’observatoire a rendu publique une liste des villes à éviter. Parmi celles-ci, on trouve des villes telles que :

  • Mulhouse,
  • Cambrai,
  • Lens,
  • Béthune,
  • Pau,
  • Bourg-en-Bresse,
  • Le Havre,
  • Avignon,
  • Sens,
  • Vichy,
  • Angoulême,
  • Dinan,
  • Chartres,
  • Concarneau,
  • Cherbourg-Octeville,
  • Béziers 
  • Saint-Étienne.

Bien souvent, chacune de ces villes combine deux ou plusieurs points noirs qui rendent l’investissement hasardeux. Par exemple, au Mans la construction reste soutenue malgré une évolution du nombre d’habitants négative. A Saint-Étienne, en plus de cette même incohérence entre la hausse de la construction de logements et la baisse de la démographie,  l’observatoire note un taux de vacance extrêmement élevé (11,3 %).

Suivant le rapport, d’autres villes sont à surveiller. L’investissement y est là aussi risqué, mais pas autant. Il s’agit par exemple de :

  • Metz,
  • Arras,
  • Perpignan,
  • Colmar,
  • Carpentras,
  • Brignoles,
  • Sisteron,
  • Quimper,
  • Angers
  • Châlons-en-Champagne.

L’investissement locatif, un outil à manier avec précaution

Tout n’est toutefois pas à jeter dans le dispositif Pinel et le zonage est relativement bien fait. Dans les zones A bis et A, là où le marché est le plus tendu, l’observatoire n’a posé aucune alerte, preuve qu’il y a là un véritable manque de logements. Mais cela entraine des prix élevés et un rendement locatif faible.

De plus, même dans les villes marquées à éviter ou à surveiller, un investisseur très expérimenté peut réaliser une belle opération s’il choisit avec précaution le bien (un produit rare en plein centre par exemple). De toutes les manières, tout investissement immobilier doit se faire en mettant dans la balance : le prix d’achat du bien, le loyer possible, l’emplacement et la cohérence du projet.

 

Pour rappel, le dispositif Pinel c’est :

  • Un montant maximum d’investissement de 300 000 €/an (et 5.500 €/m² maximum)
  • L’engagement de louer 6, 9 ou 12 ans avec comme contrepartie une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %
  • La possibilité de louer à sa famille (ascendants et descendants)
  • Un plafonnement de loyer en fonction de la localisation

 

Publié par

 

Date de mise à jour : 11/10/2016


Et aussi sur le même thème :

Investissement immobilier : ces villes qui devraient rapporter ces prochaines années


L'IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS - Tous droits réservés 2019

Vendez votre bien entre particuliers
Créez une alerte immobilière


Annonces de  Maisons entre particuliers

Annonces d' Appartements entre particuliers

Annonces de  Terrains entre particuliers

Annonces de  Commerces entre particuliers