Absence diagnostic immobilier, interview cabinet d’avocats Picovschi


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Cabinet d’avocats Picovschi

Noémie Salle et Gary-Alban Maravilha sont juristes pour le cabinet d’ avocats compétents en droit immobilier Picovschi. Pour L’immobilier 100% entre Particuliers ils font le point sur les recours de l’acheteur en cas de non annexion, dans l’acte de vente, de l’un des diagnostics immobiliers obligatoires.

L’immobilier 100% entre particuliers : De quel recours dispose l’acheteur si l’un des diagnostics obligatoires n’a pas été annexé à l’acte de vente ?

Noémie Salle et Gary-Alban Maravilha du cabinet d’avocats Picovschi : Le vendeur est tenu d’annexer à la promesse de vente le dossier de diagnostic technique comprenant les diagnostics obligatoires qui sont :

S’il ne le fait pas il pourra encourir des sanctions civiles et parfois pénales.

En l’absence des quatre premiers diagnostics et des deux derniers, l’article L 271-4 prévoit que le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés. Dès lors, l’acquéreur pourra réclamer le diagnostic manquant aux frais du vendeur.

Si le diagnostic ERNT manque, l’acheteur pourra « poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix » d’achat.

Si jamais le logement n’est pas relié au tout-à-l’égout, c’est l’acquéreur qui devra le faire dans le délai d’un an.

En cas de défaut du diagnostic plomb, outre les sanctions civiles, le vendeur encourt une sanction pénale : une peine de prison de 1 an et 15 000€ d’amende en vertu de l’article 223-1 du Code pénal.

L’article L 271-4 du Code civil prévoit par ailleurs que l’acquéreur ne peut se prévaloir des informations du DPE car il n’a qu’une valeur informative.

De manière générale, outre ces sanctions, il existe 2 formes de recours envisageables.

L’acheteur pourra d’abord invoquer la garantie des vices cachés. Si lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’un de ces diagnostics fait défaut (sauf le DPE qui n’a qu’une valeur informative), le vendeur pourra voir sa responsabilité civile engagée pour vice caché à l’occasion d’un dommage ou d’un risque apparus après la vente. Cependant, il devra prouver que le vendeur avait connaissance du problème au moment de la vente et qu’il l’a occulté délibérément. La mauvaise foi du vendeur sera difficile à prouver. En fonction du préjudice, l’acheteur pourra demander l’annulation de la vente ou la réfaction du prix de vente. Précisons que cette action doit être introduite dans un délai bref (9 mois maximum).

Dans un souci de protection de l’acheteur, en tant que particulier, la loi a créé un autre fondement juridique. La loi pose en effet une obligation d’information à la charge du vendeur. Si le diagnostic n’est pas fourni, l’acheteur pourra engager la responsabilité du vendeur pour manquement à une obligation précontractuelle de renseignement. C’est ce qu’on appel un quasi-délit qui se résout en dommages et intérêts. Le juge appréciera alors le préjudice subit par l’acheteur, au cas par cas. Si le dommage est très important, l’annulation de la vente pourra même être demandée.


Date de mise à jour : 11/07/2012


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Diagnostic immobilier, interview cabinet d’avocats Picovschi : Quels diagnostics doit fournir un particulier qui vend son bien immobilier ?

Vice caché : Quel recours dispose un acheteur qui constate l’existence d’un vice caché à l’issu d’un achat immobilier ? Réponse de MeBruno Traesch, avocat



Pour en savoir plus :

Conseils juridiques immobiliers

Demander l'annulation d'une promesse de vente


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